Pfusch beim Dachausbau: Wer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum?

Eine Klausel in der Teilungserklärung, nach der durch einen gestatteten Dachgeschossausbau entstehende Schäden zu ersetzen sind, begründet eine eigenständige, von § 14 Nr. 1 WEG unabhängige Anspruchsgrundlage, die auf die ordnungsgemäße Wiederherstellung des in Anspruch genommenen Gemeinschaftseigentums gerichtet ist. Die zum Werkvertragsrecht entwickelte Rechtsprechung zum Ausschluss fiktiver Mängelbeseitigungskosten ist auf diesen Anspruch nicht übertragbar, da es sich nicht um ein Äquivalenzverhältnis von Vergütung und Werkleistung handelt.

Eigenständige Anspruchsgrundlage durch Vereinbarung in der Teilungserklärung

Wird einem Sondereigentümer in der Teilungserklärung gestattet, sein Sondereigentum auszubauen und dabei in das Gemeinschaftseigentum einzugreifen, kann zugleich vereinbart werden, dass hierdurch entstehende Schäden der Eigentümergemeinschaft zu ersetzen sind. Eine solche Klausel ist nach dem Wortlaut und ihrem sich aus unbefangener Sicht ergebenden nächstliegenden Sinn auszulegen. Danach ist jeglicher durch den Ausbau verursachte Schaden ersatzfähig.

Eine solche Vereinbarung stellt eine eigenständige Regelung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG a.F. dar. Sie tritt neben die allgemeinen Gebrauchsrechte und -pflichten nach § 14 Nr. 1 WEG a.F. und wird durch diese nicht eingeschränkt. Vielmehr überlagert die vertragliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer die gesetzliche Regelung des § 14 Nr. 1 WEG a.F., soweit es um die Folgen eines gestatteten Ausbaus geht. Die Auffassung, für sämtliche zwischen Wohnungseigentümern bestehenden Pflichten sei ausschließlich § 14 Nr. 1 WEG a.F. maßgeblich, greift damit nicht durch, wenn eine eigenständige vertragliche Schadensersatzregelung besteht.

Wie bestimmt sich der Maßstab für die Schadensersatzpflicht?

Maßgeblich für die Schadensersatzpflicht ist die ordnungsgemäße Wiederherstellung des durch den Ausbau in Anspruch genommenen Gemeinschaftseigentums. Das Ausbaurecht berechtigt den begünstigten Sondereigentümer zur fachgerechten Umgestaltung des angrenzenden Gemeinschaftseigentums; bei der Durchführung hat er die Sorgfalt eines Beauftragten zu beachten. Die Eigentümergemeinschaft hat hieraus einen schuldrechtlichen Anspruch auf vollständige und mangelfreie Durchführung des Ausbaus (vgl. KG Berlin, 28.02.2000 - Az: 24 W 8820/98).

Eine derartige Ausbauklausel legitimiert keine nicht fachgerechte Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Sowohl eine unvollständige als auch eine mangelhafte Durchführung des Ausbaus, die das Gemeinschaftseigentum betrifft, verhindert dessen Wiederherstellung und löst eine Schadensersatzpflicht aus. Enthält die Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Regelung zur Mangelfreiheit des Ausbaus, ergibt sich im Wege der Auslegung dasselbe Ergebnis, da es allein interessengerecht ist, wenn der Ausbauberechtigte die bei Vornahme der Veränderungen geltenden technischen Standards beachtet (vgl. LG München I, 22.02.2024 - Az: 36 S 4486/23).

Abgrenzung zum Werkvertragsrecht

Der aus einer solchen Vereinbarung folgende Anspruch ist nicht mit einem Werkvertrag im Sinne des § 650a Abs. 1 BGB gleichzusetzen. Es fehlen Sicherungsansprüche, Vergütungsregelungen und Abnahmepflichten, wie sie für Werkverträge kennzeichnend sind. Zudem ist die Eigentümergemeinschaft beim Ausbau weder Bestellerin noch hat sie einen individuell gewünschten Erfolg vereinbart.

Wird das in Anspruch genommene Gemeinschaftseigentum nicht ordnungsgemäß wiederhergestellt, liegt darin eine Pflichtverletzung, die zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schaden besteht in der Differenz zwischen dem durch eine unvollständige oder mangelhafte Ausführung tatsächlich erreichten Zustand und dem Zustand, der bei einer fachgerechten Umgestaltung hätte erreicht werden müssen.

Welche Bedeutung hat die Rechtsprechung zum Ausschluss fiktiver Mängelbeseitigungskosten?

Nach der Rechtsprechung des für das Baurecht zuständigen Senats des Bundesgerichtshofs kann der Besteller eines Werkvertrags, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, seinen Schaden nicht mehr nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen (vgl. BGH, 22.02.2018 - Az: VII ZR 46/17). Diese Rechtsprechungsänderung betrifft jedoch ausschließlich Werkverträge.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtslage zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.