Gewerberaum in Mietwohnungen umgewandelt - Mietpreisbremse ausgehebelt?

Die Vorschriften der Mietpreisbremse finden keine Anwendung auf die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung. Eine solche liegt vor, wenn der Modernisierungsaufwand mindestens etwa ein Drittel der Neubaukosten erreicht (Kostenkriterium) und die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen - z.B. Sanitär, Heizung, Elektrik, Fenster und Fußboden - qualitativ mit einem Neubau gleichgestellt wird (Zustandskriterium).

Die vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters ist bereits erfüllt, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Weitergehende Erläuterungen zu Umfang und Details der Maßnahmen sind zu diesem Zeitpunkt nicht geschuldet.

Umfassende Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB begrenzt die bei Mietbeginn zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. § 556f Satz 2 BGB nimmt jedoch die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung von diesem Anwendungsbereich aus und stellt sie insoweit einem Neubau gleich, für den nach § 556f Satz 1 BGB ebenfalls keine Mietpreisbegrenzung gilt, sofern die erste Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 erfolgt.

Ob eine Modernisierungsmaßnahme als „umfassend“ im Sinne des § 556f Satz 2 BGB zu qualifizieren ist, bemisst sich nach zwei kumulativ zu erfüllenden Kriterien. Zum einen ist ein wesentlicher Bauaufwand erforderlich (Kostenkriterium): Die Modernisierungskosten müssen etwa ein Drittel der für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Herstellungskosten (ohne Grundstück) erreichen. In den Kostenvergleich sind dabei nur Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB einzustellen; reine Erhaltungs- und Instandsetzungskosten nach § 555a BGB sind - gegebenenfalls zeitanteilig - herauszurechnen (vgl. LG Berlin, 23.05.2019 - Az: 65 S 25/18). Zum anderen muss eine qualitative Gleichstellung mit einem Neubau erreicht werden (Zustandskriterium), wofür maßgeblich ist, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen - insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation und energetische Eigenschaften - verbessert wurde (vgl. BGH, 27.05.2020 - Az: VIII ZR 73/19; BT-Drucks. 18/3121, S. 32).

Im zu entscheidenden Fall betraf dies eine vormalige Gewerbeeinheit, die durch Rückbau sämtlicher nicht tragender Wände sowie vollständigen Austausch von Sanitäranlagen, Elektrik, Bodenbelägen und Heizungsverteilung zu Wohnraum umgebaut worden war. Die hierfür aufgewendeten Kosten überstiegen deutlich ein Drittel der ortsüblichen Neubaukosten pro Quadratmeter, und die Modernisierung erstreckte sich auf sämtliche der genannten wesentlichen Bereiche.

Der weitere Inhalt ist nur für registrierte Nutzer zugänglich. Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich für einen Zugang.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.