Neuvermietung nach umfassender Modernisierung: Greift die Mietpreisbremse?

Handelt es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB, so sind die § 556d, 556e BGB nicht anzuwenden.

Umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.

Zur Auslegung des Begriffs der Neubauten nimmt der Gesetzgeber auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG (BT-Drs. 18/3121, 32) Bezug. Danach ist Wohnungsbau - als Schaffen von Wohnraum - (auch) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Den Begriff des wesentlichen Bauaufwandes hat die Rechtsprechung im Zusammenhang mit den Vorgängerregelungen in § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. WoBauG dahin konkretisiert, dass die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwandes erreichen muss.

Der Begriff „umfassend“ bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.