Mietpreisbremse

Mietrecht

Die Mietpreisbremse soll helfen, die Preissteigerungen für Wohnraummieten zu begrenzen. So dürfen bei Geltung der Mietpreisbremse die Mieten von Bestandswohnungen im Falle der Wiedervermietung höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden.

Dies gilt jedoch nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Solche Gebiete können von den Ländern für maximal fünf Jahre ausgewiesen werden.

Neubauten (Wohnung bzw. Wohnhaus, das erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird) sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, hier kann der Vermieter als die Miete ohne Beschränkung festlegen. Ebenfalls ausgenommen ist die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das kann häufig angenommen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Ab dem 01.01.2019 gilt eine weitere Einschränkung: die Miete nach Modernisierungen darf innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren nur noch maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen, in besonderen Fällen sogar nur um zwei Euro.

Eine dritte - nicht unwesentliche - Einschränkung sieht vor, dass eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung weiterhin verlangt werden darf.

Modernisierungen vor Wiedervermietung erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage angepasst worden. Bei Staffelmietverträgen gelten die vorbezeichneten Regelungen für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete. Insoweit ergänzt die Mietpreisbremse die bereits bestehende Kappungsgrenze, die auf bestehende Mietverträge beschränkt ist.

Doch wie funktioniert das nun mit dem Ausweis eines solchen Gebietes mit einer angespannten Wohnlage?

Im Gesetz sind hierzu 4 Indikatoren vorgesehen, nämlich dass

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,

oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Will nun ein Bundesland solche Rechtsverordnungen erlassen oder in einer Rechtsverordnung mehrere Gebiete mit jeweils unterschiedlichen Zeiträumen bestimmen, so muss die Landesregierung darlegen, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und weiterhin erklären, welche Maßnahmen sie in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Die Länder können ab Inkrafttreten des Gesetzes bis einschließlich 31.12.2020 Rechtsverordnungen erlassen, mit denen ein Gebiet als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wird. Rechtsverordnungen, die bis zum 31.12.2020 erlassen werden, bleiben auch noch nach Wegfall der Ermächtigungsgrundlage bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist wirksam.

Es gibt also nun keine allgemeine, überall anwendbare Mietpreisbremse. Ohne den Erlass von Rechtsverordnungen durch die Länder für bestimmte Regionen ändert sich für Mieter nichts.

Gilt die Mietpreisbremse, so kann die Miete maximal 110% des ortsüblichen Mietzinses betragen. Ist die Miete höher, so ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, als der Maximalbetrag überstiegen wird. In einem solchen Fall muss der Mieter aber tätig werden, wenn er zu viel gezahlte Miete zurückhaben will - hier greifen keine Automatismen.

Offenlegungspflicht

Vermieter sind seit dem 01.01.2019 verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt.

Will sich der Vermieter auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  - vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) - berufen, so ist unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen. Dies gilt auch für den Fall, dass eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde.

Achtung: Vermieter können die Auskunft nachholen und sich nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.

Rüge zur Beanstandung der Miethöhe

Mieter müssen keine qualifizierte Rüge, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, mehr erheben - vielmehr reicht eine einfache Rüge aus.

Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss der Mieter nur hierauf verweisen. Macht der Vermieter keine Angaben, reicht eine Rüge ohne Begründung aus.

Achtung: Mieter können nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind!

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