Nach
§ 558 Abs. 3 BGB darf der Vermieter grundsätzlich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. Darüber hinaus können die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung ab 01.05.2013 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Bei der Kappungsgrenze werden jedoch
Mieterhöhungen nach den §§
559 bis
560 BGB bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt.
Die Kappungsgrenze - also der Betrag, auf den die Miete maximal erhöht werden darf - setzt sich aus der Ausgangsmiete zuzüglich 20% bzw. 15% zusammen. Die Ausgangsmiete ist hierbei der Mietzins, den der Mieter drei Jahre vor dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung bezahlt haben.
Beispiel: Wirksamwerden der Mieterhöhung am 1.5.2013; Ausgangsmiete ist somit der am 1.5.2010 entrichtete Mietzins. Je nachdem, ob eine Nettokaltmiete oder eine Bruttokaltmiete vereinbart wurde, ist die eine oder die andere die maßgebliche Ausgangsmiete.
Wird die jeweilige Kappungsgrenze überschritten, wird das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern lediglich begrenzt.
Anlässlich des Auslaufens der Bindung bei Sozialwohnungen gilt die Kappungsgrenze nicht, sofern der Mieter/die Mieterin zuvor eine Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat und die Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter hat hinsichtlich der Höhe der Fehlbelegungsabgabe einen Auskunftsanpruch gegenüber dem Mieter. Die Mieterhöhung wird jedoch durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.
