Indexmietklausel ohne Möglichkeit für eine sinkende Miete ist unwirksam!

Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nicht nur als Individualvereinbarung, sondern auch als vom Vermieter gestellte Formularklausel unwirksam.

Hierzu führte das Gericht aus:

Gemäß § 557b Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Eine Indexmietpreisvereinbarung nach § 557b BGB erfasst nicht nur die Mieterhöhung bei einer Indexsteigerung, sondern auch eine Mietsenkung bei abfallendem Index. Auch wenn der gesetzliche Wortlaut die Absenkung der Miete nicht ausdrücklich erwähnt, so folgt aus der Gesetzesbegründung, dass bei der Vereinbarung einer Indexmiete eine Anpassung in beide Richtungen erfolgen kann.

Bildet die Indexmietvereinbarung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, ist sie als eine sog. Einseitigkeitsklausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB schon als Individualvereinbarung unwirksam.

Um einen solchen Fall handelt es sich hier, da § 3 Ziffer 2 Satz 2 des Mietvertrages ausdrückliche Ausführungen ausschließlich zu den Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins abzusenken („Hieraus resultierende mögliche Mieterhöhungen kann der Vermieter schriftlich oder in Textform geltend machen.“). Das führt nicht nur zur Teil-, sondern zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel.

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