Kakerlaken in der Neubauwohnung: Fristlose Kündigung auch ohne Einzug wirksam

Ein bereits vor Einzug bestehender Kakerlakenbefall berechtigt Mieter mit Kleinkind auch dann zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Fristsetzung - auch dann, wenn der Vermieter bereits eine Desinfektion veranlasst hat, das Risiko eines Wiederauftretens sowie gesundheitliche Gefahren durch Insektizide jedoch fortbestehen.

Erledigung der Hauptsache vor Rechtshängigkeit - warum eine einseitige Erklärung wirkungslos bleiben kann

Eine Erledigung der Hauptsache setzt voraus, dass zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses bereits ein Rechtsstreit im Sinne der ZPO besteht. Tritt das Ereignis vor wirksamer Zustellung der Klage ein, fehlt es an einer „Hauptsache“, auf die sich die Erledigung beziehen könnte. Diese Auffassung entspricht der herrschenden Meinung, der sich auch der Bundesgerichtshof angeschlossen hat.

Im zu entscheidenden Fall war die Klage zwar an eine vom Vermieter angegebene Adresse zugestellt worden; die Mieter waren dort jedoch nie eingezogen, sodass eine wirksame Zustellung und damit eine ordnungsgemäße Klageerhebung fehlte. Auf die Frage, ob der Vermieter von der fehlenden Einzugsabsicht wusste oder hätte wissen müssen, kommt es insoweit nicht an.

Ob dem Kläger in derartigen Fällen Kostenerstattung ausschließlich über die Geltendmachung eines materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruchs offensteht, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt (vgl. LG Freiburg, 15.11.1983 - Az: 9 S 138/83). Diese Frage kann jedoch dahinstehen, wenn der geltend gemachte Anspruch bereits im Zeitpunkt der Klageeinreichung unschlüssig war. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch erfordert schlüssigen Klagevortrag dazu, dass der Beklagte die Mietsache in Besitz genommen und bis zur Klageeinreichung nicht wieder herausgegeben hat. Fehlt ein solcher Vortrag - etwa weil sich weder aus der Klageschrift selbst noch aus in Bezug genommenen Anlagen wie Kündigungsschreiben oder Mietvertrag eine Begründung ergibt - ist die Klage bereits aus diesem Grund unbegründet.

Fristlose Kündigung wegen Ungezieferbefalls - welche Anforderungen gelten?

Nach § 542 BGB kann der Mieter fristlos kündigen, wenn die Mietsache bei Überlassung mit einem Mangel behaftet ist, der den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt. Ein Befall der Wohnung mit Kakerlaken stellt einen solchen Mangel dar. Lässt der Vermieter zwar unverzüglich eine Desinfektion durchführen, beseitigt dies den Kündigungsgrund nicht ohne Weiteres, wenn nach der Art des Schädlingsbefalls das naheliegende Risiko besteht, dass die Maßnahme nicht zur vollständigen und dauerhaften Beseitigung führt.

Für die Beurteilung dieses Risikos kann auf fachkundige Auskünfte - vorliegend der Städtischen Desinfektionsanstalt Freiburg - sowie auf allgemein zugängliche Fachliteratur zurückgegriffen werden (vgl. Mourier-Bindig, Tierische Schädlinge, BLV Verlagsgesellschaft München Bern Wien 1979, S. 60 ff., S. 219; Reichholf-Riehm, Insekten, Mosaik-Verlag München 1984, S. 52). Danach ist ein endgültiger Bekämpfungserfolg bei Kakerlaken regelmäßig nur durch mehrere, in zeitlichem Abstand durchgeführte Entwesungsmaßnahmen zu erzielen, verbunden mit dem Auslegen von Giftködern über einen längeren Zeitraum. Die hierfür erforderlichen chemischen Mittel bergen ihrerseits gesundheitliche Risiken, denen insbesondere Kleinkinder nicht ausgesetzt werden sollen. Zugleich sind Kakerlaken als Krankheitsüberträger einzustufen, wobei auch von ihren Exkrementen eine Gefährdung von Lebensmitteln ausgehen kann.

Zumutbarkeit des Bezugs der Wohnung und Erfordernis einer Fristsetzung

Besteht nach dem Vorstehenden ein naheliegendes Risiko des Wiederauftretens des Befalls mit möglicher Gesundheitsgefährdung eines im Haushalt lebenden Kleinkindes - sei es durch die Kakerlaken selbst oder durch die zur Bekämpfung eingesetzten Insektizide - ist dem Mieter regelmäßig nicht zuzumuten, die Wohnung gleichwohl zu beziehen und ein erneutes Auftreten abzuwarten. Dies gilt jedenfalls für Mieter, die die Wohnung noch nicht bezogen hatten. Ob dieselbe Wertung auch für bereits eingezogene Mieter gilt, die sich zur fristlosen Kündigung entschließen, bleibt einer gesonderten Beurteilung vorbehalten.

Einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung bedarf es als Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung dann nicht, wenn die Beseitigung des Mangels nach den Umständen ohnehin nur im Wege langwieriger, sich über mehrere Wochen erstreckender Maßnahmen erreichbar ist. In einem solchen Fall entfällt die Grundlage für die Zahlung des Mietzinses rückwirkend, mit der Folge, dass ein Anspruch auf rückständigen Mietzins auch für den Zeitraum bis zum Zugang der Kündigungserklärung ausscheidet (vgl. § 537 BGB).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.