Nach
§ 556 BGB in Verbindung mit der
Betriebskostenverordnung sind nur solche Kosten auf den Mieter umlagefähig, die dem Begriff der
Betriebskosten entsprechen. Hierzu zählen grundsätzlich die Kosten für regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen der
Schädlings- bzw. Ungezieferbekämpfung, soweit sie prophylaktisch und laufend durchgeführt werden.
Nicht umlagefähig sind dagegen Kosten, die anfallen, um einen konkreten Befall zu beseitigen. Diese Aufwendungen sind dem Bereich der
Instandhaltung und Mangelbeseitigung zuzurechnen und bleiben daher beim Vermieter. Entscheidend ist, ob die Maßnahmen in regelmäßigen Abständen vorsorglich erfolgen oder ob sie durch einen akuten Schädlingsbefall veranlasst sind.
Im zu entscheidenden Fall hatten die abgerechneten Kosten nicht den Charakter laufender und vorbeugender Maßnahmen. Vergleichswerte aus den Vorjahren belegten, dass entsprechende Kosten in unregelmäßigen Abständen und in stark schwankender Höhe angefallen waren. Dies sprach gegen eine kontinuierliche, prophylaktische Schädlingsbekämpfung. Hinzu kam, dass das Gebäude dauerhaft von Kakerlaken befallen war und zahlreiche Schädlingsfallen angeschafft wurden. Dies deutete darauf hin, dass es sich um Maßnahmen zur Beseitigung eines akuten Befalls handelte.
Die Umlagefähigkeit setzt außerdem voraus, dass die Maßnahmen allgemein das gesamte Objekt betreffen und nicht nur einzelne, besonders betroffene Einheiten. Kosten, die ausschließlich durch unsaubere oder verwahrloste Wohnungen entstehen, sind von den jeweiligen Mietern selbst zu tragen. Nur die anteiligen Kosten prophylaktischer Maßnahmen, die Gemeinschaftsflächen oder sämtliche Wohnungen betreffen, können auf alle Mieter verteilt werden.
Da die Betriebskostenabrechnung die Kosten der Ungezieferbekämpfung in unzulässiger Weise berücksichtigt hatte, war die Abrechnung insoweit fehlerhaft.
