Kein Schadensersatz ohne Beweis: Mietrechtliche Grundsätze auch bei Werkdienstwohnungen

Für Schadensersatzansprüche aus einer Werkdienstwohnung gilt mangels arbeitsrechtlicher Spezialregelungen § 536 a Abs. 1 BGB analog.

Anwendbarkeit mietrechtlicher Vorschriften auf Werkdienstwohnungen

Werkdienstwohnungen unterliegen grundsätzlich nicht dem Mietrecht, sondern den arbeitsrechtlichen Vereinbarungen zwischen den Parteien. Eine Ausnahme bildet lediglich § 576 b BGB für den Bereich der Kündigung. Fehlt es an speziellen arbeitsrechtlichen Regelungen für einen bestimmten Sachverhalt, kann auf die mietrechtlichen Vorschriften im Wege einer entsprechenden Anwendung zurückgegriffen werden (vgl. BAG, 18.09.2007 - Az: 9 AZR 822/06). Für Schadensersatzansprüche wegen Mängeln der überlassenen Wohnung oder Nebenräume (hier: Carport mit schadhaftem Wellblechdach) ist demnach mangels arbeitsrechtlicher Spezialvorschriften § 536 a Abs. 1 BGB analog heranzuziehen.

Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kommt gemäß § 536 a Abs. 1 BGB entweder dann in Betracht, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war, oder dann, wenn der Vermieter das spätere Entstehen des Mangels zu vertreten hat. Kann ein anfänglicher Mangel nicht schlüssig und hinreichend konkret dargelegt werden, verbleibt allein die zweite Variante, sodass es entscheidend auf ein Verschulden des Vermieters ankommt.

Für das Verschulden im Rahmen des § 536 a Abs. 1 Var. 2 BGB gilt - abweichend von der allgemeinen Beweislastregel des § 280 Abs. 2 BGB - grundsätzlich, dass der Mieter darlegungs- und beweisbelastet ist. Eine Umkehr dieser Beweislast zulasten des Vermieters kommt nur dann in Betracht, wenn feststeht, dass der Mietmangel aus dessen Verantwortungs- und Herrschaftsbereich stammt (vgl. BGH, 25.01.2006 - Az: VIII ZR 223/04). Kann eine solche Zuordnung nicht festgestellt werden, verbleibt es bei der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast des Mieters. Dieser muss dementsprechend konkret vortragen, aus welchen Umständen sich eine Kenntnis oder ein Kennenmüssen des Vermieters von dem Mangel sowie dessen Untätigkeit trotz dieser Kenntnis ergibt. Pauschale Behauptungen zur Kenntnis des Vermieters sowie der bloße Umstand, dass ein vom Vermieter regelmäßig beauftragtes Handwerksunternehmen kontaktiert wurde, genügen diesen Anforderungen nicht; insbesondere lässt sich hieraus keine Zurechnung eines etwaigen Verschuldens des Handwerksunternehmens gemäß § 278 BGB gegenüber dem Vermieter herleiten, wenn nicht dargelegt wird, dass dieses im Pflichtenkreis des Vermieters tätig geworden ist.

Gelten für deliktische Ansprüche andere Grundsätze?

Für einen daneben geltend gemachten deliktischen Schadensersatzanspruch aus §§ 823 ff. BGB wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht gelten hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast für das Verschulden dieselben Grundsätze wie im mietrechtlichen Gewährleistungsrecht. Eine Beweislastumkehr zugunsten des Geschädigten setzt auch im Deliktsrecht voraus, dass feststeht, dass die Pflichtverletzung aus dem Herrschafts- und Verantwortungsbereich der anderen Partei stammt, da nur in diesem Fall dem Geschädigten mangels Einblicksmöglichkeit in die fremde Sphäre nähere Darlegungen zum Verschulden nicht zumutbar sind (vgl. grundlegend BGH, 26.11.1968 - Az: VI ZR 212/66). Eine abweichende Behandlung der Darlegungs- und Beweislast im Deliktsrecht gegenüber dem mietrechtlichen Gewährleistungsrecht würde andernfalls zu Wertungswidersprüchen zu § 536 a Abs. 2 BGB führen und liefe im Ergebnis auf eine unzulässige Umgehung des Gewährleistungsrechts hinaus, wenn Mietmängel regelmäßig zugleich Verkehrssicherungspflichtverletzungen gegenüber dem Mieter darstellen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.