Verzögerte Baugenehmigung: Wann die Gemeinde für Schäden haftet

Versagt eine Gemeinde ihr Einvernehmen zu einem bauplanungsrechtlich zulässigen Vorhaben schuldhaft und verzögert dadurch die Erteilung der Baugenehmigung, haftet sie dem Bauherrn auf Schadensersatz - unabhängig davon, ob die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung auch ohne das Einvernehmen hätte erteilen können. Die Haftung entfällt jedoch für Zeiträume, in denen dem Bauherrn eine anderweitige Ersatzmöglichkeit gegen seinen Prozessbevollmächtigten zusteht, etwa weil dieser einschlägige höchstrichterliche Rechtsprechung nicht rechtzeitig zur Kenntnis genommen hat.

Amtshaftung wegen verzögerter Baugenehmigung?

Gemeinden sind im Baugenehmigungsverfahren gemäß § 36 BauGB an der Entscheidung über bauplanungsrechtliche Fragen beteiligt, indem sie ihr Einvernehmen zu einem Bauvorhaben erteilen oder versagen können. Versagt eine Gemeinde ihr Einvernehmen zu Unrecht und wird dadurch die Erteilung der Baugenehmigung verzögert, kommt eine Amtshaftung nach § 839 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG in Betracht. Voraussetzung ist eine schuldhafte Amtspflichtverletzung, die für den eingetretenen Schaden kausal geworden ist.

Wann ist die Versagung des Einvernehmens pflichtwidrig?

Ist ein Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig, so ist die Versagung des gemeindlichen Einvernehmens rechtswidrig. Vorliegend war dies der Fall, weil die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens durch eine rechtskräftige verwaltungsgerichtliche Entscheidung bindend festgestellt worden war. Eine Bindungswirkung entfaltet eine solche Entscheidung auch dann, wenn sie sich nicht ausdrücklich mit dem Einvernehmen selbst befasst, sofern sie die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen prüft, aus denen heraus das Einvernehmen allein hätte versagt werden dürfen.

Eine Pflichtwidrigkeit liegt jedoch auch dann vor, wenn ein Einvernehmen objektiv gar nicht erforderlich war, etwa weil es bereits durch Fristablauf als erteilt gilt. Der Gemeinde obliegt gegenüber dem Bauwilligen die Amtspflicht, die Erteilung der begehrten Baugenehmigung nicht durch ein Verhalten zu verhindern, das die Bauaufsichtsbehörde als Verweigerung des für erforderlich gehaltenen Einvernehmens werten muss (vgl. BGH, 21.11.2002 - Az: III ZR 278/01). Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für die Haftung ist demnach nicht, ob das Einvernehmen der Gemeinde überhaupt erforderlich war, sondern ob ihr Verhalten objektiv darauf gerichtet und geeignet war, die Erteilung der Baugenehmigung zu verhindern, obwohl auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch bestand.

Wie wirkt sich das Verhalten der Baugenehmigungsbehörde auf den Kausalzusammenhang aus?

Der Zurechnungszusammenhang zwischen der pflichtwidrigen Versagung des Einvernehmens und dem eingetretenen Schaden wird nicht dadurch unterbrochen, dass die Baugenehmigungsbehörde die Genehmigung bei zutreffender rechtlicher Würdigung auch ohne wirksames Einvernehmen hätte erteilen können und müssen. Für den Ursachenzusammenhang zwischen der Versagung eines - unterstellt nicht erforderlichen - Einvernehmens und der Nichterteilung der Genehmigung kommt es nicht darauf an, ob sich die Genehmigungsbehörde über die Erklärung der Gemeinde hätte hinwegsetzen können, sondern darauf, ob das Verhalten der Gemeinde tatsächlich zur Nichterteilung der Baugenehmigung geführt hat (vgl. BGH, 25.10.1990 - Az: III ZR 249/89). Ein Fehlverhalten der eigenen Fachbehörde entlastet die Gemeinde daher nicht automatisch, sofern gerade ihr eigenes Verhalten für die Verzögerung ursächlich geworden ist.

Welche Anforderungen gelten an das Verschulden der Gemeinde?

Ein Verschulden der Gemeinde ist zu bejahen, wenn sie die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens fehlerhaft einschätzt, obwohl die zuständige Fachbehörde mit überlegenem Fachwissen die geltend gemachten Bedenken unter näherer Begründung als nicht durchgreifend erachtet und ausdrücklich auf die Amtspflichtwidrigkeit der Versagung hingewiesen hat. Der Fachbehörde kommt für die Einschätzung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nicht nur eine Prärogative, sondern die Entscheidungskompetenz zu (vgl. BGH, 29.09.1975 - Az: III ZR 40/73). Die Amtsträger der Gemeinde müssen die für eine derart weitreichende Entscheidung wie die Versagung des Einvernehmens erforderlichen Rechts- und Verwaltungskenntnisse besitzen oder sich verschaffen (vgl. BGH, 21.11.2002 - Az: III ZR 278/01). Folgt die Gemeinde dem überlegenen Wissen der Fachbehörde nicht, ohne dies durch eigene, ebenso fundierte Erkenntnisse zu rechtfertigen, handelt sie fahrlässig.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.