Keine Räumungsfrist bei rechtswidriger Inbesitznahme einer Wohnung

Wird der Besitz an einer Wohnung durch verbotene Eigenmacht entzogen, kann die vormals berechtigte Besitzerin die Wiedereinräumung des Besitzes im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen. Die Besitzer müssen in diesem Fall einen gutgläubigen Erwerb substantiiert darlegen; gelingt dies nicht, ist ihnen auch keine Räumungsfrist zu gewähren.

Wiedereinräumung des Besitzes nach § 861 BGB

Wird einer Person der Besitz an einer Sache durch verbotene Eigenmacht entzogen, kann sie gemäß § 861 BGB die Wiedereinräumung des Besitzes von demjenigen verlangen, dessen Besitz ihr gegenüber fehlerhaft ist. Verbotene Eigenmacht liegt gemäß § 858 Abs. 1 BGB vor, wenn der Besitz ohne den Willen des Besitzers durch eine Handlung entzogen wird, die das Gesetz nicht gestattet. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs im Eilverfahren sieht § 940a Abs. 1 1. Alt. ZPO die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung auf Räumung vor, wenn die Wohnung durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen wurde.

Für den Erlass einer solchen einstweiligen Verfügung genügt die Glaubhaftmachung, dass der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen wurde und der Besitz des Anspruchsgegners gegenüber dem Antragsteller fehlerhaft ist. Auf die Eigentumsverhältnisse an der Sache kommt es dabei nicht an, da § 861 BGB allein possessorischen, nicht petitorischen Charakter hat. Ebenso unerheblich ist gemäß §§ 863, 864 BGB, ob der Anspruchsteller schuldrechtlich zur Übereignung oder Herausgabe an einen Dritten verpflichtet sein könnte; solche petitorischen Ansprüche bleiben unbeachtlich, solange sie nicht rechtskräftig festgestellt sind.

Wann liegt gutgläubiger Erwerb nach § 858 Abs. 2 BGB vor?

Dem possessorischen Herausgabeanspruch kann der Besitzer entgegenhalten, dass er den Besitz gemäß § 858 Abs. 2 BGB gutgläubig erworben hat. Die Darlegungslast hierfür trifft denjenigen, der sich auf den gutgläubigen Erwerb beruft. Erforderlich ist ein substantiierter Vortrag dazu, von wem, zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Konditionen die Sache überlassen wurde, auf welche Rechte sich die überlassende Person berufen hat und von wem diese wiederum ihr Recht zum Besitz abgeleitet haben will. Fehlt es an einem solchen Vortrag, kann der Einwand des gutgläubigen Erwerbs nicht durchgreifen.

Ist der Besitzer selbst nicht in der Lage, eine wirksame Entscheidung über den Einzug in die Wohnung zu treffen und die Rechtmäßigkeit der Inbesitznahme zu beurteilen, kommt es zudem darauf an, ob diejenigen Personen, die den Besitzer in die Wohnung verbracht und ihn dort als Besitzmittler installiert haben, ihrerseits fehlerfreien Besitz gegenüber dem Anspruchsteller erworben hatten. Auch dies ist von demjenigen darzutun, der sich auf den gutgläubigen Erwerb beruft.

Vorliegend hatten die Verfügungsbeklagten nicht dargelegt, wer ihnen die Wohnung überlassen und auf welche Rechte sich diese Person berufen habe. Da zudem Zweifel an der Prozessfähigkeit der Verfügungsbeklagten bestanden, kam es zusätzlich darauf an, ob die Personen, die sie in der Wohnung installiert hatten, ihrerseits fehlerfreien Besitz erworben hatten - wozu ebenfalls kein Vortrag erfolgte.

Keine Räumungsfrist bei durch verbotene Eigenmacht begründetem Besitz

Nach § 721 ZPO kann das Gericht dem Schuldner in Räumungssachen grundsätzlich eine Räumungsfrist gewähren. Wurde der Besitz jedoch durch verbotene Eigenmacht begründet, ist es dem Anspruchsteller nicht zuzumuten, dass dieser rechtswidrige Zustand auch nur vorübergehend perpetuiert wird. Dies gilt insbesondere deshalb, weil sich der durch verbotene Eigenmacht Geschädigte gemäß § 859 BGB im Wege der Selbsthilfe sogar mit Gewalt gegen den Entzug seines Besitzes wehren dürfte.

In Fällen des Erlasses einer einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 1 ZPO, in denen sich die Dringlichkeit aus der verbotenen Eigenmacht ergibt, kommt die Gewährung einer Räumungsfrist daher grundsätzlich nicht in Betracht. Die durch die verbotene Eigenmacht indizierte Dringlichkeit steht der Zubilligung eines Übergangszeitraums entgegen.

Bedeutung persönlicher Härtegründe im Räumungsverfahren

Persönliche Härtegründe wie eine drohende Obdachlosigkeit können im Rahmen des § 721 ZPO grundsätzlich Bedeutung erlangen, sofern sie hinreichend dargetan werden. Wird geltend gemacht, im Falle der Zwangsräumung bestehe Suizidgefahr, ist hierfür ein hinreichend ausführliches und inhaltlich nachvollziehbares ärztliches Attest erforderlich; ohne einen solchen Nachweis kann diesem Vorbringen nicht Rechnung getragen werden.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.