Schönheitsreparaturen vergessen? Ohne Fristsetzung kein Schadenersatz für Vermieter

Schadenersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur zu, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat; dazu muss er die Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigen. Bloße Dekorationsmängel - etwa nicht mehr einheitlich weiße Wände - können nicht als Substanzschäden der Mietsache umgedeutet werden, um dieses Fristsetzungserfordernis zu umgehen.

Unter welchen Voraussetzungen haftet der Mieter für unterbliebene Schönheitsreparaturen?

Ist die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam vom Vermieter auf den Mieter übertragen worden, handelt es sich hierbei um eine vertragliche Hauptpflicht, die die Pflicht zur Mietzahlung ergänzt. Verletzt der Mieter diese Pflicht, kann der Vermieter Schadenersatz statt der Leistung grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB verlangen. Zentrale Voraussetzung ist danach, dass der Vermieter dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat, sofern nicht einer der in § 281 Abs. 2 BGB genannten Ausnahmetatbestände vorliegt (vgl. BGH, 28.02.2018 - Az: VIII ZR 157/17; ständige Rechtsprechung).

Die erforderliche Fristsetzung setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die geltend gemachten Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigt und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordert. Eine pauschale oder nur teilweise Bezeichnung der betroffenen Flächen genügt diesen Anforderungen nicht, wenn die Mängel - wie vorliegend geltend gemachte Farbabweichungen an Wänden und Decken - nach der eigenen Darstellung des Vermieters nicht an sämtlichen Flächen der Wohnung aufgetreten sind. In einem solchen Fall bedarf es einer detaillierten Aufforderung unter konkreter Bezeichnung der im Einzelnen betroffenen Bereiche.

Muss auf das Fristsetzungserfordernis gerichtlich hingewiesen werden?

Ein gerichtlicher Hinweis auf das Erfordernis der Fristsetzung ist jedenfalls dann entbehrlich, wenn der Vermieter sich auf einen Ausnahmetatbestand nach § 281 Abs. 2 BGB beruft und geltend macht, der Mieter habe die Vornahme der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert. Ein solcher Vortrag setzt die Kenntnis des grundsätzlichen Fristsetzungserfordernisses bereits voraus, sodass es an der Grundlage für eine Verletzung der gerichtlichen Hinweispflicht fehlt.

Bleibt der Vortrag zu einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung des Mieters ohne nähere Ausführung und ohne Beweisantritt, ist der Ausnahmetatbestand des § 281 Abs. 2 BGB nicht als erfüllt anzusehen; das grundsätzliche Erfordernis der Fristsetzung bleibt in diesem Fall bestehen.

Können Dekorationsmängel als Substanzschäden geltend gemacht werden?

Von den Voraussetzungen des § 281 BGB unabhängig kann ein Schadenersatzanspruch des Vermieters nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB in Betracht kommen, wenn der Mieter die Mietsache durch eine Überschreitung des vertraglich erlaubten Gebrauchs beschädigt und dadurch die ihn treffenden Obhutspflichten verletzt hat. Für derartige Substanzschäden muss der Mieter nach §§ 280 Abs. 1, 249 BGB unabhängig von einer vorherigen Fristsetzung einstehen (vgl. BGH, 28.02.2018 - Az: VIII ZR 157/17; BGH, 27.06.2018 - Az: XII ZR 79/17).

Von einem Substanzschaden abzugrenzen ist der Fall, dass Schönheitsreparaturen zwar ordnungsgemäß durchgeführt wurden, dabei aber eine ungewöhnliche Farbgestaltung entstanden ist, die einen für die Wiedervermietung ungeeigneten Dekorationszustand zur Folge hat (vgl. BGH, 06.11.2013 - Az: VIII ZR 416/12). Ein solcher Fall liegt nicht vor, wenn lediglich gerügt wird, dass Wände und Decken bei Rückgabe der Mietsache nicht mehr einheitlich weiß gewesen seien, sondern - etwa durch Vergrauung, durch neueren Farbauftrag oder durch Spachtelmasse - Schattierungen aufwiesen und einen unansehnlichen Eindruck vermittelt hätten. Geht es dem Vermieter der Sache nach allein um die ordnungsgemäße Vornahme von Schönheitsreparaturen, kann er die hierfür geltenden gesetzlichen Voraussetzungen nicht dadurch umgehen, dass er schlichte Dekorationsmängel als Beschädigung der Mietsache qualifiziert. Das Verspachteln eines Dübellochs oder das partielle Streichen einer Wand stellt weder eine Überschreitung des vertraglichen Mietgebrauchs noch eine Beschädigung der Mietsache dar.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.