Schönheitsreparaturklausel unwirksam: Wenn Mieter für Parkettschliff zahlen sollen

Eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel ist insgesamt unwirksam, wenn sie neben zulässigen Instandhaltungsmaßnahmen auch die Verpflichtung zum Abschleifen und Ölen von Parkettböden enthält, da dies keine Schönheitsreparatur, sondern eine Instandsetzungsmaßnahme darstellt. Die Unwirksamkeit einzelner Bestandteile einer solchen Klausel führt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung.

Abwälzung von Schönheitsreparaturen durch Formularklauseln

Vermieter können die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter übertragen. Eine solche Übertragung ist jedoch nur innerhalb bestimmter inhaltlicher Grenzen zulässig. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist es grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Eine Abweichung von diesem gesetzlichen Grundgedanken durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ist nur zulässig, soweit sie mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar bleibt; andernfalls liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB vor.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen - und was nicht?

Der Begriff der Schönheitsreparaturen ist inhaltlich eng gefasst. Er umfasst nach allgemeiner Auffassung ausschließlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Maßnahmen, die darüber hinausgehen und besonderes handwerkliches Geschick, spezielle Werkzeuge oder Fachkenntnisse erfordern, fallen nicht unter diesen Begriff. Das Abschleifen und Ölen eines Parkettbodens ist eine solche darüberhinausgehende Maßnahme. Es handelt sich hierbei nicht um eine turnusmäßig wiederkehrende Schönheitsreparatur, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme, die typischerweise nur in größeren Zeitabständen erforderlich wird und fachliches Können voraussetzt.

Folgen einer unzulässigen Klauselgestaltung

Enthält eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel neben zulässigen Reparaturpflichten auch eine unzulässige Verpflichtung - wie hier zur Instandsetzung des Bodenbelags -, stellt sich die Frage, ob die Klausel insoweit teilbar ist oder insgesamt unwirksam wird. Eine Aufspaltung der Klausel dergestalt, dass nur die unzulässige Ausführungsmodalität entfällt und die übrige Verpflichtung bestehen bleibt, ist nicht möglich, wenn die Konkretisierung des gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie der Ausführungsart inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft ist, dass eine Trennung die Klausel inhaltlich umgestalten und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde (vgl. BGH, 13.01.2010 - Az: VIII ZR 48/09). Eine solche Umgestaltung verstößt gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, wonach unwirksame Formularklauseln nicht auf einen zulässigen Kern zurückgeführt werden dürfen, sondern insgesamt entfallen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.