Parkettboden in der Mietwohnung: Pflege, Schäden und Haftung

Ein Parkettboden gilt in Mietwohnungen als hochwertige Ausstattung, sorgt aber regelmäßig für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Sobald das Mietverhältnis endet oder erste Kratzer, Dellen oder Verfärbungen sichtbar werden, stellt sich die Frage, wer für die Pflege und etwaige Schäden aufzukommen hat. Die Grenze zwischen normaler Abnutzung, die durch die Miete bereits abgegolten ist, und einem ersatzpflichtigen Schaden ist im Einzelfall häufig schwer zu ziehen.

Abschleifen und Versiegeln zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen umfassen nach allgemeiner Auffassung ausschließlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken sowie das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens geht darüber hinaus, erfordert handwerkliches Geschick und wird typischerweise nur alle 12 bis 20 Jahre erforderlich - es handelt sich damit um eine Instandhaltungsmaßnahme, die grundsätzlich dem Vermieter obliegt (vgl. BGH, 13.01.2010 - Az: VIII ZR 48/09). Diese Einordnung gilt nach der Rechtsprechung auch für preisgebundenen Wohnraum, bei dem sich der Umfang der Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung richtet (vgl. LG Frankfurt/Main, 20.06.2017 - Az: 2-11 S 69/17).

Enthält eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel neben zulässigen Instandhaltungspflichten auch die Verpflichtung zum Abschleifen und Ölen des Parketts, führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel; eine Aufspaltung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil kommt nicht in Betracht, wenn beide Regelungsbestandteile inhaltlich eng miteinander verknüpft sind (vgl. AG Nürnberg, 18.01.2019 - Az: 29 C 6568/18). Gleiches gilt für formularmäßige Endrenovierungsklauseln, insbesondere wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der hierfür gewährte finanzielle Ausgleich nicht angemessen war (vgl. BGH, 18.03.2015 - Az: VIII ZR 185/14). Selbst eine salvatorische Formulierung, die eine Abwälzung nur „im gesetzlich zulässigen Rahmen” vorsieht, rettet eine solche Klausel nicht, wenn die Rechtslage - wie hier - eindeutig ist (vgl. BGH, 05.03.2013 - Az: VIII ZR 137/12).

Kann die Parkettpflege individuell vereinbart werden?

Was formularmäßig nicht wirksam vereinbart werden kann, lässt sich grundsätzlich individualvertraglich regeln. Vermieter und Mieter können demnach festlegen, in welchem Turnus - üblicherweise alle 10 bis 15 Jahre - das Parkett fachmännisch abgeschliffen und neu versiegelt wird. Eine solche Individualabrede setzt jedoch voraus, dass sie tatsächlich ausgehandelt wurde und nicht lediglich eine vorformulierte Klausel darstellt, die auch bei nur einmaliger Verwendung als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten wäre. Auch eine daran anknüpfende anteilige Kostenbeteiligungsklausel - beispielsweise in Höhe von 5 % pro Mietjahr - verliert ihre Grundlage, wenn bereits die zugrundeliegende Renovierungspflicht unwirksam ist (vgl. OLG Düsseldorf, 16.10.2003 - Az: I-10 U 46/03).

Wo verläuft die Grenze zwischen normaler Abnutzung und Schaden?

Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Zur normalen Abnutzung eines Parkettbodens gehören unterschiedliche Farbtöne durch Sonneneinstrahlung, leichte Kratzer, Druckstellen von Möbeln sowie Gebrauchsspuren im Eingangsbereich, der naturgemäß stärker beansprucht wird (vgl. LG Berlin, 09.05.1996 - Az: 62 S 394/95). Auch von einem durchschnittlich sorgfältigen Erwachsenen kann nicht erwartet werden, beim Betreten einer fremden Wohnung ohne besonderen Anlass die Schuhe auszuziehen; Kratzer, die auf diese Weise entstehen, gelten als sozialadäquat und unvermeidbar (vgl. AG Siegburg, 16.01.2001 - Az: 4 C 53/01).

Über die normale Abnutzung hinaus gehen dagegen Substanzschäden wie Brandflecken, tiefe Kratzer, Löcher oder Wasserflecken. Ob im Einzelfall eine bloße Abnutzungserscheinung oder ein ersatzpflichtiger Substanzschaden vorliegt, richtet sich nach einer Würdigung der Umstände, insbesondere nach dem Alter der Mietsache, der Nutzungsdauer und der Art der Beeinträchtigung (vgl. AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 21.08.2019 - Az: 25 C 247/17).

Haften Mieter für Kratzer durch Haustiere oder Bürostühle?

Kratzspuren durch Hundekrallen sind zwar eine typische Begleiterscheinung erlaubter Tierhaltung, entbinden den Mieter jedoch nicht von seiner Obhutspflicht. Werden über das normale Maß hinausgehende, flächendeckende Kratzspuren erkennbar, muss der Mieter zumutbare Schutzmaßnahmen ergreifen, etwa das Auslegen von Teppichen oder die Verwendung von Krallenschutz; unterbleibt dies, haftet er für den entstandenen Schaden (vgl. LG Koblenz, 06.05.2014 - Az: 6 S 45/14). Aus einem ähnlichen Grund kann ein Vermieter für die Gestattung einer Hundehaltung wegen des erhöhten Beschädigungsrisikos für ein hochwertiges Parkett übrigens eine gesonderte Zusatzkaution verlangen, ohne dass dies gegen die gesetzliche Kautionsobergrenze verstößt (vgl. AG Berlin-Köpenick, 13.09.2022 - Az: 7 C 36/22; BGH, 20.03.2012 - Az: VIII ZR 168/12).

Ähnlich beurteilt die Rechtsprechung die Nutzung von Rollschreibtischstühlen auf Echtholzparkett: Sie gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, sodass hierdurch verursachte Schäden vom Mieter zu ersetzen sind; eine bestehende Privathaftpflichtversicherung deckt solche Schäden regelmäßig ab, weil es sich um eine qualitative und nicht nur um eine quantitative Abweichung vom üblichen Gebrauch handelt (vgl. LG Dortmund, 01.03.2010 - Az: 2 T 5/10). Bleiben die entstandenen Spuren dagegen nur wenige Millimeter tief, kann dies im Einzelfall noch als vertragsgemäßer Gebrauch gewertet werden (vgl. AG Leipzig, 13.05.2004 - Az: 167 C 12622/03).

Wer trägt die Beweislast für den Ausgangszustand des Bodens?

Kommt es zum Streit darüber, ob ein Schaden bereits bei Mietbeginn vorhanden war oder erst während der Mietzeit entstanden ist, muss zunächst der Vermieter den mangelfreien Zustand bei Übergabe beweisen (vgl. OLG Düsseldorf, 27.03.2003 - Az: I-10 U 64/02). Eine formularmäßige Bestätigungsklausel, mit der der Mieter den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung pauschal bestätigt, kann als unangemessene Benachteiligung unwirksam sein. Ein ausführliches, im Beisein beider Parteien erstelltes Übergabeprotokoll - im Idealfall mit Fotos - schafft hier deutlich mehr Rechtssicherheit als eine allgemein gehaltene Klausel.

Der Vermieter muss darüber hinaus naheliegende, in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegende Schadensursachen ausschließen, bevor er dem Mieter eine Pflichtverletzung vorwerfen kann (vgl. BGH, 03.11.2004 - Az: VIII ZR 28/04). Bleibt etwa bei einem Wasserschaden am Parkett offen, ob dieser auf ein Fehlverhalten des Mieters oder auf einen Mangel der vermieterseitig gestellten Sanitäreinrichtung zurückzuführen ist, und fehlt es zugleich an Vortrag zum Zustand des Bodens bei Übergabe sowie zur bereits abgelaufenen Nutzungsdauer, scheitert der Schadensersatzanspruch insgesamt (vgl. AG Hamburg, 25.03.2022 - Az: 48 C 483/19).

Wie wird die Höhe eines Schadensersatzanspruchs berechnet?

Auch wenn ein Substanzschaden feststeht, kann der Vermieter nicht den Neuwert des Bodens verlangen. Ein Vermieter darf nicht erwarten, die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses in besserem Zustand zurückzuerhalten, als sie überlassen wurde; die mit dem vertragsgemäßen Gebrauch einhergehende Abnutzung ist bereits durch die Miete abgegolten (vgl. AG Hamburg, 15.05.2020 - Az: 49 C 493/19). Bei der Berechnung des Schadensersatzes ist deshalb regelmäßig ein Abzug „neu für alt” vorzunehmen, der sich am Alter des Bodens sowie an dessen zu erwartender Lebensdauer orientiert. Die Rechtsprechung geht beim Abschleifen und Versiegeln von einer Nutzungsdauer zwischen 12 und 20 Jahren aus; die Kosten werden über diesen Zeitraum linear abgeschrieben.

Die konkrete Schadenshöhe kann gemäß § 287 ZPO im Wege der richterlichen Schätzung ermittelt werden. Die dafür erforderliche Schätzgrundlage muss jedoch der Vermieter darlegen, da ihm die Beweislast für die materielle Berechtigung des geltend gemachten Schadensumfangs obliegt; verbleibende Unklarheiten gehen zu seinen Lasten (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 21.08.2019 - Az: 25 C 247/17).

Renovierung und Neuverlegung nur mit Zustimmung des Vermieters

Da der Bodenbelag im Eigentum des Vermieters steht, darf ein Mieter weder eigenmächtig ein neues Parkett verlegen noch das vorhandene abschleifen oder auf sonstige Weise grundlegend verändern lassen. Selbst wenn ein Schadensersatzanspruch besteht, muss der Vermieter zunächst eine Reparatur dulden, sofern diese technisch einwandfrei möglich ist und keine unzumutbare optische Beeinträchtigung zur Folge hat; regelmäßig genügen Abschleifen und Neuversiegeln oder der Austausch einzelner Dielen. Eine vollständige Erneuerung des Bodens kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn eine Reparatur unmöglich oder unzumutbar ist.

Auch bei Mieterhöhungen spielt der Bodenbelag eine Rolle

Außerhalb der Schadensfrage wirkt sich die genaue Einordnung des Bodenbelags zum Beispiel bei Mieterhöhungen anhand eines Mietspiegels aus, der Parkett als Beispiel für einen „hochwertigen Bodenbelag” nennt. Es muss sich hierfür aber tatsächlich um Parkettboden handeln - weder Laminat noch ein abgeschliffener Dielenboden erreichen nach Auffassung der Gerichte die Solidität und Wertschätzung eines echten Parketts, sodass eine darauf gestützte Mieterhöhung ausscheidet (vgl. LG Berlin, 09.12.2011 - Az: 63 S 220/11; AG Berlin-Köpenick, 02.05.2013 - Az: 17 C 3/13).

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