Brandloch im Parkett - kann der Vermieter Schadensersatz verlangen?

Bei der Kautionsabrechnung sind Substanzschäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, von bloßen Abnutzungsspuren abzugrenzen; nur erstere begründen einen Schadensersatzanspruch, wobei ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen ist.

Schadensersatz wegen Substanzschäden - wo verläuft die Grenze zur bloßen Abnutzung?

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB nur insoweit, als die Mietsache Substanzschäden aufweist, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Reine Abnutzungs- und Gebrauchsspuren, die sich im Rahmen der üblichen Wohnnutzung über einen längeren Zeitraum ergeben, begründen demgegenüber keinen Schadensersatzanspruch, sondern sind als Abnutzungserscheinungen zu qualifizieren, die - sofern wirksam vereinbart - allenfalls im Rahmen der Schönheitsreparaturen relevant werden können.

Zur Feststellung, ob ein Substanzschaden oder eine bloße Abnutzungserscheinung vorliegt, ist eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, wobei insbesondere das Alter der Mietsache, die Dauer der Nutzung und die Art der Beeinträchtigung zu berücksichtigen sind. Risse an Türen, Wand- und Tapetenabplatzungen, Lackabplatzungen sowie Verschlierungen an Decken und Scheuerleisten können bei langjähriger Nutzung eines Altbaus dem Bereich der Schönheitsreparaturen zuzuordnen sein und begründen dann keinen eigenständigen Schadensersatzanspruch. Demgegenüber können tiefergehende Beschädigungen der Bausubstanz wie Brandlöcher im Parkettboden, das Fehlen von Teilen der Scheuerleiste oder ein aus der Verankerung gelöstes und durchhängendes Heizungsrohr, als Substanzschäden zu bewerten sein, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen und einen Schadensersatzanspruch begründen.

Wie wird die Höhe eines Schadensersatzanspruchs bei Substanzschäden bemessen?

Die Höhe eines Schadensersatzanspruchs wegen Substanzschäden an der Mietsache kann gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung ermittelt werden. Bei dieser Schätzung ist regelmäßig ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen, der sich am Alter und der zu erwartenden Lebensdauer des beschädigten Bauteils oder der beschädigten Einrichtung orientiert. Legt die schadensersatzberechtigte Partei zur Kostenentstehung Rechnungen vor, kann ein bloßes Bestreiten der Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten unbeachtlich sein.

Endrenovierungsklauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung - wann sind sie unwirksam?

Eine Endrenovierungsklausel, nach der ein Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet wird, kann trotz einer flexiblen Formulierung, etwa durch den Zusatz „im allgemeinen“, unwirksam sein (vgl. BGH, 18.03.2015 - Az: VIII ZR 185/14). Dies gilt insbesondere dann, wenn dem Mieter bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde und der hierfür gewährte finanzielle Ausgleich, etwa in Form eines Mieterlasses, nicht als angemessener Ausgleich für die vom Mieter zu erbringenden Renovierungsleistungen zu bewerten ist. Ist die Klausel unwirksam, besteht kein Anspruch des Vermieters auf Ersatz der Kosten für vom Mieter durchgeführte oder unterlassene Schönheitsreparaturen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.