Wasserschaden am Parkett - Wann kann der Vermieter Schadensersatz vom Mieter fordern?

Ein Vermieter kann von seinem ehemaligen Mieter nicht ohne Weiteres Schadensersatz für einen Wasserschaden am Parkett sowie für Reinigungs- und Erneuerungskosten verlangen, wenn weder der Zustand der Mietsache bei Übergabe noch die Erforderlichkeit der abgerechneten Maßnahmen und der gebotene Abzug „neu für alt“ nachvollziehbar dargelegt werden. Bleibt der Vermieter diesen Vortrag schuldig, ist die zur Verrechnung gestellte Kaution in voller Höhe an den Mieter auszukehren.

Welcher Sachverhalt lag dem zu entscheidenden Fall zugrunde?

Nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses machte eine Vermieterin gegenüber ihrem ehemaligen Mieter Schadensersatzansprüche wegen eines Wasserschadens am Parkett sowie wegen weiterer Reinigungs- und Reparaturkosten geltend und verrechnet diese mit der geleisteten Kaution. Der Mieter verlangt widerklagend die Auszahlung der Kaution sowie Verzinsung eines im Wege der Zwangsvollstreckung aus einem später angefochtenen Versäumnisurteil beigetriebenen Betrages.

Wann gilt ein Versäumnisurteil als wirksam zugestellt?

Für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels genügt regelmäßig eine Glaubhaftmachung im Freibeweisverfahren (vgl. BGH, 30.03.2000 - Az: IX ZR 251/99; BGH, 03.11.1997 - Az: VI ZB 47/97; BGH, 09.07.1987 - Az: VII ZB 10/86). Die urkundliche Erklärung eines Postbediensteten, der Zustelladressat sei „in der Wohnung“ nicht angetroffen worden, begründet nach ständiger Rechtsprechung ein beweiskräftiges Indiz für das Bestehen eines Wohnsitzes an der betreffenden Anschrift, das nur durch eine plausible und schlüssige Gegendarstellung entkräftet werden kann (vgl. BVerfG, 03.06.1991 - Az: 2 BvR 511/89; BVerfG, 05.10.1996 - Az: 2 BvR 2195/95; BGH, 19.06.1996 - Az: XII ZB 89/96; BGH, 14.09.2004 - Az: XI ZR 248/03). Das Gericht darf demnach aufgrund der Beurkundung der Ersatzzustellung grundsätzlich davon ausgehen, dass der Zustellungsempfänger dort wohnt, solange diese Indizwirkung nicht widerlegt wird.

Eine Wohnung kann grundsätzlich auch an mehreren Orten zugleich bestehen; unterhält der Zustelladressat eine Zweitwohnung, bleibt eine Zustellung an der Erstwohnung auch dann zulässig, wenn er sich vorübergehend in der Zweitwohnung aufhält (vgl. OLG Köln, 16.08.1988 - Az: 22 W 30/88; BGH, 13.10.1993 - Az: XII ZR 120/92; VGH Baden-Württemberg, 28.04.1997 - Az: 10 S 1397/96). Wird die Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes durch objektive Umstände - etwa den Abschluss eines neuen Mietvertrags und eine entsprechende Meldebescheinigung - hinreichend glaubhaft gemacht, kann die Indizwirkung der Zustellungsurkunde entkräftet sein mit der Folge, dass die Einspruchsfrist gegen ein Versäumnisurteil mangels wirksamer Zustellung nicht zu laufen beginnt (§ 339 Abs. 1 ZPO, § 310 Abs. 3 S. 1 ZPO). Vorliegend war dies der Fall, weil der Mieter durch Vorlage eines neuen Mietvertrags, einer eidesstattlichen Versicherung sowie von Meldebescheinigungen glaubhaft machen konnte, dass er im Zeitpunkt der Ersatzzustellung an der ursprünglichen Anschrift keinen Wohnsitz mehr innehatte.

In welchem Umfang haftet der Mieter für Schäden an der Mietsache?

Den Vorschriften der §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB lässt sich der Grundsatz entnehmen, dass ein Vermieter nicht berechtigterweise erwarten kann, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in demselben oder gar in einem verbesserten Zustand zurückzuerhalten. Der Vermieter trägt vielmehr die mit dem vertragsgemäßen Gebrauch einhergehenden Abnutzungen auf eigene Rechnung, weil diese durch das vereinbarte Mietentgelt nach § 535 Abs. 2 BGB bereits abgegolten sind (vgl. AG Hamburg, 15.05.2020 - Az: 49 C 493/19). Bei der Bestimmung der Schadenshöhe sind demnach sowohl bei Übergabe bereits vorhandene Beschädigungen und Abnutzungsgrade als auch solche, die im Rahmen vertragsgemäßer Nutzung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses eingetreten sind, mindernd zu berücksichtigen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.