Oberflächenentwässerung als Betriebskosten: Was Vermieter umlegen dürfen

Regen, der von Dächern, Hofflächen oder Zufahrten in die Kanalisation fließt, verursacht Kosten - und diese Kosten tauchen regelmäßig entsprechend in der Betriebskostenabrechnung auf. Viele Mietverträge erwähnen die Oberflächenentwässerung jedoch nicht ausdrücklich, sondern verweisen nur allgemein auf die Umlage der Betriebskosten. Das führt immer wieder zu der Frage, ob die Kosten der Oberflächenentwässerung überhaupt auf Mieter umgelegt werden dürfen, wenn sie im Vertrag nicht ausdrücklich genannt sind.

Was zählt zur Oberflächenentwässerung?

Unter Oberflächenentwässerung fällt die Ableitung von Niederschlagswasser, das auf versiegelten Flächen wie Dächern, Hofpflaster, Wegen oder Stellplätzen anfällt und in die Kanalisation eingeleitet wird. Rechtlich gehört diese Position zu den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV, der sowohl die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung als auch die Kosten des Betriebs einer nicht öffentlichen Anlage oder einer Entwässerungspumpe erfasst. Die Vorschrift trifft dabei keine Unterscheidung zwischen Schmutzwasser und Niederschlagswasser - beide Bestandteile sind vom Wortlaut umfasst.

Reicht die allgemeine Umlagevereinbarung im Mietvertrag?

Eine gesonderte Nennung der Oberflächenentwässerung im Mietvertrag ist nicht erforderlich. Ist die Umlage der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV vereinbart, sind damit auch die Kosten der Oberflächenentwässerung erfasst, weil es sich um Kosten der Entwässerung im Sinne der Nr. 3 handelt. Das gilt für die Haus- ebenso wie für die Grundstücksentwässerung. Vermieter müssen die Position also nicht separat aufführen, um sie später abrechnen zu können - der pauschale Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt.

Was passiert bei einer Änderung der Gebührenstruktur?

Praktisch relevant wird die Frage vor allem dann, wenn eine Kommune ihre Abwassergebühren umstellt und Schmutzwasser sowie Niederschlagswasser nicht mehr einheitlich, sondern getrennt erhebt (gesplittete Abwassergebühr). War im Mietvertrag ursprünglich eine Umlage nach Frischwasserverbrauch vereinbart, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beide Kostenarten gemeinsam nach diesem Maßstab berechnet wurden, ändert eine spätere Trennung der Tarifstruktur daran grundsätzlich nichts. Der Vermieter bleibt berechtigt, von dem ursprünglich vereinbarten Verbrauchsmaßstab abzuweichen und die Kosten der Oberflächenentwässerung nach Fläche umzulegen, sofern die Kommune ihre Gebührenerhebung entsprechend umgestellt hat (vgl. LG Berlin, 18.03.2003 - Az: 64 S 3/03).

Auch die schlichte Trennung einer zuvor gemeinsam erhobenen Abwassergebühr in einen Schmutzwasser- und einen Regenwasseranteil lässt die vertragliche Umlagefähigkeit unberührt. Die Regenwassergebühr bleibt anteilig vom Mieter zu tragen, auch wenn sie in der Vergangenheit nicht gesondert ausgewiesen war (AG Minden - Az: 22a C 159/99).

Wie wird die Oberflächenentwässerung verteilt?

Da Niederschlagswasser nicht über den individuellen Wasserzähler einer Wohnung erfasst wird, scheidet eine verbrauchsabhängige Abrechnung für diesen Kostenanteil regelmäßig aus. Kommunen berechnen die Niederschlagswassergebühr stattdessen meist anhand der versiegelten Grundstücksfläche - Dachflächen, Hofbefestigungen und ähnliche Flächen werden dabei mit unterschiedlichen Abflussfaktoren gewichtet. Innerhalb der Betriebskostenabrechnung wird dieser Anteil in der Praxis überwiegend nach Wohnfläche oder nach Miteigentumsanteilen auf die Mieter verteilt, da ein Bezug zum individuellen Wasserverbrauch fehlt. Ein pauschaler Flächenschlüssel entspricht dabei auch der gesetzlichen Auffangregelung des § 556a Abs. 1 BGB, wonach mangels anderer Vereinbarung nach der Wohnfläche abzurechnen ist, wenn eine verbrauchsabhängige Erfassung nicht möglich ist.

Was gehört nicht zur Oberflächenentwässerung?

Nicht jede Position, die mit Regenwasser in Zusammenhang steht, lässt sich unter die Kosten der Entwässerung fassen. Die Reinigung von Dachrinnen etwa zählt nach der Rechtsprechung weder zu den Kosten der Entwässerung noch zu den Kosten der Hausreinigung, auch wenn die Dachrinne unmittelbar der Ableitung von Niederschlagswasser dient. Sie fällt allenfalls unter die sonstigen Betriebskosten, deren Umlage aber eine ausdrückliche und im Einzelnen aufgeführte vertragliche Vereinbarung voraussetzt (vgl. BGH, 07.04.2004 - Az: VIII ZR 167/03). Fehlt eine solche gesonderte Vereinbarung, bleibt die Dachrinnenreinigung beim Vermieter.

Ebenso ausgeschlossen sind einmalige Kanalanschlussgebühren und Kanalherstellungsbeiträge. Diese stellen keine laufenden Betriebskosten dar, sondern Investitionskosten, die der Vermieter selbst zu tragen hat. Gleiches gilt für Reparatur- und Instandhaltungskosten an hauseigenen Entwässerungsleitungen sowie für Kosten einer Dichtigkeitsprüfung der Kanalisation, die nach überwiegender Auffassung den Instandhaltungsmaßnahmen zuzurechnen sind und damit außerhalb des Betriebskostenbegriffs liegen.

Entwässerungspumpen und Regenwasser

Wird Niederschlagswasser über eine Pumpanlage oder Hebeanlage in die Kanalisation eingeleitet, weil eine Fläche nicht im natürlichen Gefälle entwässert werden kann, sind die laufenden Betriebskosten dieser Anlage - Strom, Wartung, Prüfung - ebenfalls Bestandteil der Entwässerungskosten nach § 2 Nr. 3 BetrKV. Die Wartung solcher Pumpen gehört zu den regelmäßig in Betriebskostenabrechnungen vorkommenden Positionen (vgl. AG Rheine, 05.07.2022 - Az: 10 C 49/22). Von den laufenden Betriebskosten der Pumpe zu unterscheiden bleibt deren Anschaffung oder grundlegende Erneuerung, die als Investitionskosten außen vor bleibt.

Besonderheiten bei gewerblich genutzten und gemischten Objekten

Bei gemischt genutzten Immobilien mit Wohn- und Gewerbeflächen stellt sich zusätzlich die Frage der korrekten Zuordnung. Werden Parkplätze, Lagerflächen oder sonstige gewerblich genutzte, versiegelte Flächen bei der kommunalen Niederschlagswassergebühr mit angesetzt, darf dieser Flächenanteil nicht ohne Weiteres allein den Wohnungsmietern zugerechnet werden. Eine sachgerechte Abgrenzung zwischen den Nutzungsarten ist hier Voraussetzung für eine korrekte Abrechnung.

Worauf bei der Abrechnung zu achten ist

Für die Nachvollziehbarkeit der Position kommt es darauf an, dass Schmutzwasser- und Niederschlagswasseranteil - sofern von der Kommune getrennt erhoben - auch in der Nebenkostenabrechnung erkennbar bleiben, selbst wenn sie unter einer gemeinsamen Kostenart zusammengefasst werden dürfen. Fehlt diese Nachvollziehbarkeit oder wird ein Verteilerschlüssel angewendet, der weder vertraglich vereinbart noch gesetzlich vorgesehen ist, kann die Abrechnung insoweit angreifbar sein.

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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.