Dachrinnenreinigung: Wann sind sonstige Betriebskosten auf den Mieter umlegbar?

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Die Kosten der Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern die Umlage mietvertraglich im einzelnen aufgeführt und vereinbart wurde. Wurde hingegen keine entsprechende Vereinbarung getroffen, so ist die nachträgliche Umlage unwirksam.

Hierzu führte das Gericht aus:

Bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne handelt es sich nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung.

Kosten der Entwässerung sind nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks in Zusammenhang steht, so ist sie doch in der Regelung nicht genannt.

Die Kosten der Dachrinnenreinigung fallen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Diese Regelung setzt voraus, dass die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das ist bei der Regenrinne nicht der Fall.

Jedoch sind die Kosten der Regenrinnenreinigung sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1II. BV.

Im Rahmen der Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde.

Dies ist vorliegend nicht geschehen. Zwar haben die Parteien die Betriebskosten-Umlage-Verordnung vom 17. Juni 1991 zum Vertragsinhalt gemacht und dabei unter Nr. 15 festgehalten, dass die Beklagten verpflichtet sind, sonstige Betriebskosten zu tragen. Auch ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass für eine Umlegung von Betriebskosten an sich der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV genügt. Etwas anderes gilt jedoch für die „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Denn während der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 „sonstige Betriebskosten“ nicht der Fall.

Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten“ im einzelnen zu benennen.

Diesem Ergebnis kann auch nicht entgegengehalten werden, dass dadurch die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr kann der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagern.