Fehler in der Betriebskostenabrechnung: Sammelposten „Strom“ formell unwirksam

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung ohne sachlichen Grund zusammengefasst werden. Zudem steht dem Mieter, der fristgerecht Belegeinsicht verlangt hat, ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Nachzahlungsforderung zu.

Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

Nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung sind die Kosten der Beleuchtung als eigenständige, umlagefähige Betriebskostenposition ausgewiesen. Wird in einer Abrechnung stattdessen pauschal die Position „Strom“ ausgewiesen, entspricht dies nicht der Systematik der Betriebskostenverordnung, da unter dieser Bezeichnung auch Stromkosten enthalten sein können, die keiner Beleuchtung im engeren Sinne zuzuordnen sind - etwa Strom für Aufzüge, Heizungsanlagen, Klingelanlagen oder sonstige elektrische Geräte im Treppenhaus.

Dürfen Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern zusammengefasst werden?

Eine Zusammenfassung verschiedener Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung ist formell nicht ordnungsgemäß, es sei denn, es handelt sich ausnahmsweise um ihrem Entstehungsgrund nach gleichartige Kosten. Dies kann etwa bei Wasser- und Abwasserkosten der Fall sein, sofern beide Positionen vom selben Abrechnungsunternehmen unter Zugrundelegung des erfassten Frischwassers abgerechnet werden. Fehlt eine solche sachliche Gleichartigkeit, führt die Zusammenfassung zur formellen Unwirksamkeit der betroffenen Abrechnungsposition und damit zum Ausschluss des entsprechenden Nachzahlungsanspruchs.

Belegeinsicht und Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Verlangt der Mieter innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege, steht ihm bis zur Gewährung dieser Einsicht ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Nachzahlungsforderung zu. Dieses Recht erfasst sowohl einen etwaigen Zinsanspruch des Vermieters als auch die Durchsetzbarkeit der Hauptforderung, solange die Belegeinsicht nicht erfolgt ist.

Wird der Zugang eines Schreibens, mit dem Belegeinsicht begehrt wird, zunächst pauschal bestritten und dieses Bestreiten nach Vorlage eines Sendeberichts nicht weiter aufrechterhalten, fehlt es an einem hinreichend spezifizierten Bestreiten. Der Zugang des Einsichtsverlangens ist in diesem Fall als zugegangen zu behandeln.

Welche Frist ist dem Mieter nach verspäteter Belegeinsicht einzuräumen?

Nach Gewährung der Belegeinsicht ist dem Mieter hinreichend Zeit einzuräumen, um Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben und zu spezifizieren, etwa um Vergleichsangebote zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit einzuholen. Die Rechtsprechung gewährt dem Mieter hierfür regelmäßig eine Frist von drei Monaten ab verspäteter Gewährung der Belegeinsicht.

Vom Mieter ist grundsätzlich zu erwarten, dass er nach erfolgter, vollumfänglicher Belegeinsicht seine Einwendungen konkretisiert. Dies dient dazu, etwaig bestehende Einwendungen in der Sache zu prüfen. Auch das Bestreiten von Flächenverhältnissen ist im Regelfall nicht pauschal zulässig, sondern bedarf einer entsprechenden Substantiierung.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.