Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei erheblichen Zahlungsrückständen eines Eigentümers (ab sechs Monatsraten) dessen Versorgung mit Wasser und Heizenergie unterbrechen, sofern ein vollstreckbarer Titel vorliegt und mindestens ein erfolgloser Vollstreckungsversuch unternommen wurde. Die Maßnahme stützt sich auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB und muss verhältnismäßig sein.
Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht gegenüber einem säumigen Beitragsschuldner grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich ihrer Leistungen gemäß § 273 BGB zu. Zahlungsanspruch der Gemeinschaft und Anspruch des säumigen Wohnungseigentümers auf Lieferung von Wasser, Strom und Wärmeenergie entspringen einem einheitlichen Rechtsverhältnis, nämlich dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer. Die Konnexität der zurückgehaltenen Leistung mit der Verpflichtung, zu deren Durchsetzung das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird, folgt aus der für alle Mitglieder der Gemeinschaft bestehenden Berechtigung zur Teilhabe an den gemeinschaftlichen Leistungen und der damit korrespondierenden Pflicht zur Erfüllung der jedem Mitglied gegenüber allen anderen Mitgliedern bestehenden Verpflichtungen.
Unter Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgebotes kann die Gemeinschaft die weitere Lieferung einstellen, wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen laufenden Beitragspflichten in erheblichem Umfang in Verzug gerät. Wegen der Schwere des Eingriffs müssen die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings fällig sein und zweifelsfrei bestehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann gegenüber einem säumigen Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre derart beschließen und damit auch den Verwalter zu entsprechenden Maßnahmen ermächtigen, dass die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von der zentralen Versorgungsleitung abgetrennt werden. Dies ist dadurch gerechtfertigt, dass die Gesamtheit der Wohnungseigentümer nicht verpflichtet ist, zeitlich unbegrenzt einen Teil der Bewirtschaftungskosten für einen einzelnen Wohnungseigentümer zu übernehmen.
Die beabsichtigten Absperrmaßnahmen halten sich im Rahmen des
§ 14 WEG. Ein entsprechender Wohnungseigentümerbeschluss liegt im Rahmen der Regelungskompetenz der Gemeinschaft.
§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG steht diesem Vorgehen nicht entgegen.
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