Verkehrssicherungspflichten des Vermieters bei Elektroanlagen

Unfallverhütungsvorschriften können die mietrechtlichen Verkehrssicherungspflichten des Vermieters konkretisieren und dabei auch den Schutz des Mieters vor Sachschäden durch fehlerhafte Elektrogeräte umfassen.

Den Vermieter trifft neben der Hauptpflicht zur Gewährung des ungestörten Gebrauchs der vermieteten Sache (§ 535 BGB) die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen. Zur Konkretisierung der dabei maßgeblichen Verhaltenspflichten - insbesondere hinsichtlich gefahrbegründender Handlungen - können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden, die dem Brandschutz dienen (vgl. BGH, 12.12.2012 - Az: XII ZR 6/12). Den Vermieter trifft dabei die Pflicht zur regelmäßigen Prüfung der Elektroanlagen gemäß VDE-Richtlinien, jedenfalls soweit sie sich außerhalb der vermieteten Räumlichkeiten befinden. Der Prüfungsturnus richtet sich nach den einschlägigen technischen Vorschriften.

Bei den Regelungen der DGUV V3 handelt es sich um Unfallverhütungsvorschriften im Sinne von § 15 SGB VII. Sie dienen der Verhinderung von arbeitsbedingten Verletzungen durch elektrische Geräte bzw. durch Strom und unterfallen dem betrieblichen Arbeits- und Gesundheitsschutz. Der Arbeitgeber ist nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 DGUV V3 verpflichtet, elektrische Anlagen und Betriebsmittel vor der ersten Inbetriebnahme sowie nach Änderung oder Instandsetzung vor der Wiederinbetriebnahme auf ihren ordnungsgemäßen Zustand prüfen zu lassen; nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 DGUV V3 ist diese Prüfung in bestimmten Zeitabständen zu wiederholen. Diese Prüfpflicht erfasst auch privat eingebrachte Geräte.

Befinden sich die Mieträumlichkeiten innerhalb des Betriebsbereichs des Vermieters, entfalten die Unfallverhütungsvorschriften nach DGUV V3 auch Schutzwirkung zugunsten des Mieters. Die Rechtsprechung hat Unfallverhütungsvorschriften bereits als Maßstab zur Konkretisierung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht herangezogen (vgl. BGH, 04.11.1966 - Az: VI ZR 36/65); gegenüber Dritten besteht dabei grundsätzlich kein anderer Sorgfaltsmaßstab. Die Vorgängervorschrift der DGUV V3 wurde ebenfalls bereits als Prüfmaßstab für Vermieterpflichten anerkannt (vgl. OLG Saarbrücken, 04.06.1993 - Az: 4 U 109/92).

Beim Verstoß gegen Unfallverhütungsvorschriften wird prima facie vermutet, dass es bei Beachtung der Schutzvorschrift nicht zu dem Schaden gekommen wäre, sofern sich in dem Schadensereignis gerade die Gefahr verwirklicht hat, deren Eintritt die Vorschrift verhindern sollte. Der Schutzzweck der DGUV V3 umfasst dabei nicht nur den Schutz vor Stromschlägen, sondern auch vor anderen Gefahren, die auf einer Fehlfunktion des zu prüfenden Gerätes beruhen - darunter der Brand des Gerätes und die dadurch bedingte Rauchentwicklung.

Grundsätzlich hat der Schadensersatzgläubiger darzulegen und zu beweisen, dass den Schuldner eine Pflichtverletzung trifft und diese für den eingetretenen Schaden ursächlich war. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB sieht jedoch eine Beweislastumkehr für das Vertretenmüssen vor, die nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur die subjektive Seite (das Verschulden im engeren Sinne), sondern auch die objektive Pflichtverletzung erfasst, sofern als Schadensursache nur eine solche aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners in Betracht kommt (vgl. BGH, 22.10.2008 - Az: XII ZR 148/06). In einem solchen Fall muss sich der Schuldner sowohl hinsichtlich der subjektiven als auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten.

Steht bei einem Brandereignis fest, dass die Schadensursache ausschließlich im Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters lag - vorliegend betraf dies einen im Betriebsbereich des Vermieters aufgestellten und von diesem genutzten Monitor -, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass er keine den Brandschutz betreffenden Pflichten verletzt hat. Für den Entlastungsbeweis genügt der Nachweis, dass das schadensursächliche Gerät einer ordnungsgemäßen Prüfung nach DGUV V3 unterzogen worden war.

Eine Pflicht zur Prüfung nach DGUV V3 besteht nur für Geräte, die tatsächlich in Betrieb genommen werden oder worden sind. Für lediglich gelagerte Geräte, die noch nicht in Betrieb genommen wurden, besteht keine entsprechende Prüfpflicht; die Pflicht entsteht erst vor der ersten Inbetriebnahme (§ 5 Abs. 1 Nr. 1 DGUV V3). Dass weitere Geräte in nicht geprüften Lagerräumen vorhanden waren, begründet daher für sich genommen keine Pflichtverletzung, solange diese Geräte nicht betrieben wurden.

Der Entlastungsbeweis gelingt, wenn aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände festgestellt werden kann, dass das schadensursächliche Gerät zum Zeitpunkt der Prüfung tatsächlich in Betrieb und Gegenstand der Prüfmaßnahme war. Die bloß theoretische Möglichkeit eines anderen Geschehensablaufs - etwa dass ein ungeprüftes Lagergerät kurz vor dem Schadensereignis gegen ein geprüftes Gerät ausgetauscht worden sein könnte - begründet keine durchgreifenden Zweifel, solange konkrete Anhaltspunkte für einen solchen Ablauf fehlen.