Beleuchtungskosten in der Nebenkostenabrechnung: Was Vermieter abrechnen dürfen

Wohngebäude brauchen Strom - nicht nur in den einzelnen Wohnungen, sondern vor allem in Treppenhäusern, Fluren, Kellergeschossen und im Außenbereich. Die Kosten für die Beleuchtung dieser gemeinschaftlich genutzten Flächen darf der Vermieter grundsätzlich auf die Mieter umlegen. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). In der Praxis führt diese Kostenposition jedoch regelmäßig zu Streit - sei es wegen pauschaler Sammelpositionen wie „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“, wegen einkalkulierter Instandhaltungskosten oder wegen fehlerhaft verteilter Kosten für Tiefgaragen und Kellerräume.

Was umfasst die Betriebskostenposition „Beleuchtung“?

Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 11 BetrKV die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung sowie die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Konkret erfasst sind Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume bzw. Dachböden sowie Waschküchen. Darüber hinaus können auch die Beleuchtung von Zuwegen - sofern die Leuchten auf Privatgelände und nicht auf öffentlichem Straßenland stehen -, die Hausnummern- und Klingelbeleuchtung, die Beleuchtung des Heizungskellers sowie die Kosten eines Notstromaggregats für die Gemeinschaftsbeleuchtung abgerechnet werden.

Die Stromkosten für die Beleuchtung innerhalb der einzelnen Mietwohnungen sind dagegen keine umlagefähigen Betriebskosten. Diese trägt jeder Mieter unmittelbar selbst über den eigenen Haushaltsstromvertrag.

Welche Kostenbestandteile sind abrechenbar?

Zu den umlagefähigen Stromkosten der Beleuchtung zählen nicht nur die reinen Verbrauchskosten. Abrechenbar sind auch die Grundgebühr, die Zählermiete und die auf den Stromverbrauch entfallende Umsatzsteuer. Diese Bestandteile können vollständig in die Betriebskostenabrechnung einfließen.

Nicht umlagefähig sind dagegen folgende Positionen:

• Kosten für den Ersatz von Leuchtmitteln (Glühbirnen, Leuchtstoffröhren, LED-Lampen) sowie von Lichtschaltern und Sicherungen - diese gelten als Instandhaltungskosten, die der Vermieter selbst zu tragen hat (vgl. AG Münster, 16.10.2012 - Az: 7 C 4687/11)
• Kosten für die Anschaffung und Installation neuer Beleuchtungsanlagen oder Leuchten - dabei handelt es sich um Investitionskosten
• Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage, der unter § 2 Nr. 4 BetrKV zu erfassen ist
• Strom für Entlüftungs- und Lüftungsanlagen
• Strom für Aufzüge, der nach § 2 Nr. 7 BetrKV abzurechnen ist
• Baustrom und Strom für außerordentliche Reinigungsarbeiten
• Strom für die Gemeinschaftsantenne, der von § 2 Nr. 15 BetrKV erfasst wird

Aufwand im Zusammenhang mit Beleuchtungsanlagen ist also nicht gleichzusetzen mit dem, was als Betriebskosten abgerechnet werden darf. Nur die laufenden Stromkosten für die gemeinschaftliche Beleuchtung sind umlagefähig - nicht aber der Ersatz von Teilen oder die Erneuerung von Anlagen.

Tiefgarage, Parkplatz und Kellerabteile: Hier gelten besondere Regeln

Bei der Beleuchtung von Tiefgaragen und Parkplätzen gilt eine Sonderregel: Diese Kosten dürfen ausschließlich auf diejenigen Mieter umgelegt werden, die tatsächlich einen Stell- oder Garagenplatz nutzen. Eine pauschale Verteilung auf alle Wohnungsmieter ist unzulässig.

Für individuell zugewiesene Kellerabteile gilt ein ähnliches Prinzip. Werden die Stromkosten für deren Beleuchtung unter einer Gemeinschaftsposition verbucht, ist das fehlerhaft, da es sich um individuell zurechenbaren Verbrauch handelt. Der betroffene Mieter hat dann das Recht, diesen Anteil aus der Abrechnung herauszurechnen und lediglich den auf ihn entfallenden Anteil der verbleibenden Gesamtkosten zu begleichen (vgl. AG Hamburg-Blankenese, 08.07.2011 - Az: 532 C 80/11).

Sind Zugänge und Flächen gemischt von Wohn- und Gewerbemietern nutzbar, ist eine Umlage nach Wohnfläche grundsätzlich zulässig - vorausgesetzt, die gewerbliche Nutzung führt nicht zu einer erheblichen Mehrbelastung. In solchen Fällen sind die entsprechenden Kosten vorab über Unterzähler zu erfassen und separat abzuziehen.

Die häufigste Falle: „Allgemeinstrom“ und „Hausstrom“ in der Abrechnung

Eine der verbreitetsten Fehlerquellen bei der Betriebskostenabrechnung ist die Verwendung von Sammelpositionen wie „Allgemeinstrom“, „Strom allg.“ oder „Hausstrom“. Keine dieser Bezeichnungen entspricht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung.

Das Oberlandesgericht Hamburg hat früh klargestellt, dass die bloße Bezeichnung „Allgemeinstrom“ den gesetzlichen Anforderungen nicht genügt (vgl. OLG Hamburg, 06.02.2002 - Az: 4 U 145/99). Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, den anfallenden Stromverbrauch zu erfassen und der jeweiligen Betriebskostenart zuzuordnen - also etwa als „Allgemeinstrom/Hauslicht“ oder „Allgemeinstrom/Tiefgaragenbeleuchtung“.

Hintergrund: Sammelbegriffe wie „Allgemeinstrom“ können auch Stromkosten für andere Anlagen enthalten - etwa für eine Entlüftungsanlage, die Heizung oder den Aufzug. Für den Mieter ist dann aus der Abrechnung allein nicht erkennbar, ob ausschließlich zulässige Kosten enthalten sind. Das Amtsgericht Hamburg hat diese Wertung mehrfach bestätigt: Eine Position „Allgemeinstrom“ ist nicht umlagefähig, weil eine solche Kostenposition in der Betriebskostenverordnung schlicht nicht vorgesehen ist und die Sammelposition typischerweise weitere Stromarten enthält (vgl. AG Hamburg, 20.11.2020 - Az: 49 C 363/19). Auch eine Abrechnung als „Strom allg.“ ist formell teilunwirksam, weil darunter ebenfalls andere Kostenarten wie der Strom einer Lüftungsanlage fallen können (vgl. AG Hamburg, 05.05.2021 - Az: 49 C 569/20).

Besonders deutlich fällt die Einordnung zur Position „Hausstrom“ aus: Sie ist formell unwirksam, weil sie als intransparente Mischposition gilt und für den Mieter nicht erkennbar ist, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Kosten entfallen. Dass unter einer solchen Position materiell nur Beleuchtungskosten abgerechnet worden sein mögen, ändert an der formellen Fehlerhaftigkeit nichts - die ordnungsgemäße Abrechnung muss dem Mieter eine Prüfung ohne Belegeinsicht ermöglichen (vgl. AG Hamburg, 03.03.2022 - Az: 48 C 320/20).

Eine Zusammenfassung verschiedener Betriebskostenpositionen in einer Sammelposition ist nach ständiger Rechtsprechung unzulässig - unabhängig davon, ob der Vermieter selbst nur eine einheitliche Rechnung erhalten hat.

Heizungsbetriebsstrom ohne Unterzähler

Wenn kein Unterzähler installiert ist, der den Betriebsstrom der Heizungsanlage vom allgemeinen Beleuchtungsstrom trennt, können als Näherungswert 3 bis 5 Prozent der Brennstoffkosten als Betriebsstrom der Heizung angesetzt werden. Dieser Betrag ist von der Position „Kosten der Beleuchtung“ abzuziehen, bevor die verbleibenden Kosten auf die Mieter verteilt werden.

Verteilerschlüssel: Wohnfläche oder Wohneinheiten?

Sofern im Mietvertrag kein bestimmter Verteilerschlüssel vereinbart wurde, sind die Beleuchtungskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 BGB). Die Verteilung nach Wohnfläche in Quadratmetern ist der gesetzliche Standard und in der Praxis der am weitesten verbreitete Maßstab. Eine Verteilung nach Wohneinheiten - also zu gleichen Teilen auf alle Wohnungen - ist jedoch ebenfalls möglich, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde.

Beide Schlüssel sind also grundsätzlich zulässig. Wichtig ist, dass der Vermieter den vereinbarten oder gesetzlich vorgesehenen Schlüssel konsequent anwendet und in der Abrechnung klar ausweist.

Formelle Anforderungen an die Abrechnung

Damit eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, muss die Position für Beleuchtungskosten klar und nachvollziehbar bezeichnet sein. Die Installation von Unterzählern - um den Beleuchtungsstrom von anderen Stromquellen wie Heizung, Aufzug oder Lüftung sauber zu trennen - erleichtert nicht nur die Abrechnung, sondern schützt auch vor formellen Fehlern, die eine Abrechnung im Streitfall insgesamt unwirksam werden lassen können. Für die Betriebskostenabrechnung eines Wohngebäudes mit mehreren Stromverbrauchern empfiehlt sich daher eine verbrauchsstellengenaue Erfassung über separate Zähler oder Zwischenzähler.

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Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.