Antenne, Kabel, Glasfaser: Was Vermieter bei den Betriebskosten umlegen dürfen

Vermieter können bestimmte Kosten für Antennenanlagen und Kabelverteilanlagen als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Welche das sind, regelt § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) - und das abschließend.

Mit dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG), das am 1. Dezember 2021 in Kraft trat, hat der Gesetzgeber die bisherige Praxis grundlegend verändert: Seit dem 1. Juli 2024 sind TV-Kabelgebühren generell nicht mehr über die Nebenkostenabrechnung abrechenbar. Wer seine Betriebskostenabrechnung noch nicht auf diese Änderungen hin geprüft hat, sollte das zeitnah nachholen.

Drei Betriebskostenarten mit unterschiedlichem Umfang

Die BetrKV zählt in § 2 abschließend auf, welche Kosten Vermieter über die Nebenkostenabrechnung weitergeben dürfen. Unter Nummer 15 fallen drei Betriebskostenarten:

§ 2 Nr. 15a BetrKV erfasst den Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage, also typischerweise einer Satelliten- oder DVB-T-Anlage. § 2 Nr. 15b BetrKV betrifft den Betrieb der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage - das klassische Kabelnetz mit Koax- oder Kupferleitungen bis in die Wohnungen. § 2 Nr. 15c BetrKV schließlich regelt als neu eingeführte Betriebskostenart den Betrieb einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden ist.

Diese Abgrenzung ist für die korrekte Abrechnung von erheblicher Bedeutung. Kosten, die in § 2 BetrKV nicht ausdrücklich genannt sind, können nicht über die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden - auch nicht durch eine gesonderte Vereinbarung im Mietvertrag, die insoweit nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam wäre.

Gemeinschafts-Antennenanlage: Was umlagefähig ist

Für den Betrieb einer hausintern betriebenen Gemeinschaftsantenne dürfen gemäß § 2 Nr. 15a BetrKV zwei Kostenpositionen in Ansatz gebracht werden: die Kosten des Betriebsstroms sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft.

Bis zum 30. Juni 2024 war für Anlagen, die vor dem 1. Dezember 2021 errichtet worden waren (sogenannte Altanlagen), zusätzlich die Umlage des Nutzungsentgelts für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage sowie der nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehenden Gebühren möglich. Diese Möglichkeit ist mit dem Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist entfallen.

Nicht umlagefähig waren und sind dagegen die Anschaffungskosten der Anlage sowie Reparaturkosten und der Austausch defekter Teile. Diese Aufwendungen fallen in den Bereich der Instandhaltung und Instandsetzung, die grundsätzlich vom Vermieter zu tragen ist.

Breitbandnetz-Verteilanlage: Nur noch Betriebsstrom umlagefähig

Bei einer privaten Verteilanlage, die mit einem Breitbandnetz verbunden ist, beschränkt sich die Umlagefähigkeit seit dem 1. Juli 2024 auf die Kosten des Betriebsstroms. Die bis dahin ebenfalls mögliche Umlage der laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse sowie weiterer Kostenpositionen nach § 2 Nr. 15a BetrKV ist entfallen.

Vermieter, die nach dem 30. Juni 2024 noch Kabelgebühren oder Grundgebühren für den Breitbandanschluss als Betriebskosten abrechnen, handeln ohne Rechtsgrundlage. Für das Abrechnungsjahr 2024 galt indes eine Besonderheit: Entsprechende Kosten dürften anteilig nur noch für den Zeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2024 angesetzt werden, nicht für das gesamte Jahr. Mit dem Abrechnungsjahr 2025 ist die Umlage dieser Kostenpositionen vollständig entfallen.

Welche Unterscheidung besteht zwischen Altanlagen und Neuanlagen?

Das TKModG unterscheidet zwischen Anlagen, die vor dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, und solchen, die ab diesem Datum in Betrieb genommen wurden. Für Neuanlagen war das Nebenkostenprivileg bereits mit Inkrafttreten des Gesetzes weggefallen - eine Umlage von TV-Kabelgebühren war von Beginn an nicht zulässig. Für Altanlagen galt die bereits erwähnte Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024.

Als Ausgleich für den Wegfall der Umlagemöglichkeiten wurde Vermietern ein Sonderkündigungsrecht für vor dem 1. Dezember 2021 abgeschlossene Bezugsverträge über die Belieferung mit TV-Signalen eingeräumt (§ 230 Abs. 5 TKG). Dieses Recht ermöglichte eine Kündigung zum 30. Juni 2024. Wer davon keinen Gebrauch gemacht hat, trägt die laufenden Vertragskosten seit Juli 2024 selbst, ohne sie über die Betriebskosten weitergeben zu können.

Glasfaserbereitstellungsentgelt als neue Betriebskostenart

Gleichzeitig mit dem Ende des Nebenkostenprivilegs schuf der Gesetzgeber mit § 2 Nr. 15c BetrKV eine neue Umlagemöglichkeit. Danach können die Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage umgelegt werden, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) verbunden ist - unter der zwingenden Voraussetzung, dass der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten frei wählen kann.

Umlagefähig sind in diesem Rahmen die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Abs. 1 TKG. Dieses Bereitstellungsentgelt soll die Investitionskosten für die Glasfaserinfrastruktur des Gebäudes schrittweise refinanzieren und ist gesetzlich klar gedeckelt: Es darf im Jahr höchstens 60,00 Euro je Wohneinheit betragen und in der Gesamtsumme 540,00 Euro nicht übersteigen. Die Erhebungsdauer ist auf grundsätzlich fünf Jahre begrenzt.

Übersteigen die Gesamtkosten der Maßnahme 300,00 Euro je Wohneinheit - sogenannte aufwendige Maßnahmen -, kann der Erhebungszeitraum auf bis zu neun Jahre verlängert werden; der Betreiber hat in diesem Fall die Gründe für die höheren Kosten darzulegen. Bei aufwendigen Maßnahmen muss der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung zudem soweit möglich mindestens drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt haben.

Das Glasfaserbereitstellungsentgelt kann für folgende Anlagen umgelegt werden: für Neuanlagen, die zwischen dem 2. Dezember 2021 und dem 31. Dezember 2027 errichtet wurden, sowie für bestimmte Altanlagen, die zwischen dem 1. Dezember 2015 und dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, wenn der Gestattungsvertrag zwischen Vermieter und Betreiber frühestens am 1. Juli 2024 endet.

Mieter müssen das Bereitstellungsentgelt auch dann entrichten, wenn sie den Glasfaseranschluss nicht aktiv nutzen - vorausgesetzt, eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung über die Umlage liegt vor und alle gesetzlichen Voraussetzungen sind erfüllt.

Was nie umlagefähig ist

Über die bereits genannten Ausschlüsse hinaus ist es Vermietern untersagt, TV-Kabelgebühren durch den Umweg über „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV geltend zu machen. Da § 2 BetrKV die umlagefähigen Betriebskosten abschließend auflistet, wäre eine solche Vereinbarung - auch wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag aufgenommen wurde - nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Ebenfalls nicht zulässig ist eine gleichzeitige Geltendmachung des Glasfaserbereitstellungsentgelts als Betriebskosten und einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 555b, 559 BGB. Vermieter müssen sich für einen der beiden Wege entscheiden.

Abrechnung prüfen: Worauf es ankommt

Bei der Prüfung einer Nebenkostenabrechnung, in der Positionen nach § 2 Nr. 15 BetrKV auftauchen, empfiehlt sich zunächst die Klärung, welche Anlagenart im Gebäude vorhanden ist. Darauf aufbauend lässt sich beurteilen, welche Kostenpositionen zulässigerweise angesetzt wurden. Kabelgebühren, Grundgebühren für Breitbandanschlüsse oder Nutzungsentgelte für nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlagen sind seit dem 1. Juli 2024 generell nicht mehr umlagefähig.

Taucht in der Abrechnung ein Glasfaserbereitstellungsentgelt auf, sollte geprüft werden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen: Handelt es sich um eine Anlage des maßgeblichen Errichtungszeitraums? Kann der Mieter seinen Telekommunikationsanbieter frei wählen? Wird die Deckelung von 60,00 Euro pro Jahr und Wohneinheit eingehalten?

Die Ausschlussfrist für Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung beträgt nach § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung.

Für die rechtssichere Prüfung Ihres individuellen Falles im Bereich Mietrecht können Sie direkt über AnwaltOnline eine Online-Erstberatung zum Festpreis anfordern.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.