Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch für die Hausmeisterkosten in der Betriebskostenabrechnung

Hausmeisterkosten sind als Betriebskosten nur umlagefähig, soweit sie ortsüblich und wirtschaftlich angemessen sind. Übersteigen sie diesen Rahmen deutlich, muss der Vermieter substantiiert darlegen, dass die Kosten gleichwohl notwendig und wirtschaftlich sind; gelingt dies nicht, ist die Betriebskostenabrechnung insoweit nicht fällig.

Wirtschaftlichkeitsgebot als Grenze der Umlagefähigkeit

Betriebskosten können vom Mieter nur insoweit verlangt werden, als sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Die wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit des Vermieters ist dabei im Ausgangspunkt zu respektieren, sodass der Einwand fehlender Wirtschaftlichkeit oder Angemessenheit nur in begrenztem Umfang einer gerichtlichen Überprüfung unterliegt. Dieser eingeschränkte Prüfungsmaßstab entfällt jedoch nicht vollständig: Erweist sich eine Kostenposition als auffällig hoch und weicht sie deutlich von den ortsüblichen Vergleichswerten ab, bestehen erhebliche Zweifel an der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots, die einer näheren Prüfung zugänglich sind.

Wie wird die Ortsüblichkeit von Hausmeisterkosten bestimmt?

Zur Beurteilung der Angemessenheit ist eine Umlegung der geltend gemachten Kosten auf die Wohnfläche vorzunehmen. Maßgeblich ist der sich daraus ergebende Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat im Vergleich zu den am jeweiligen Ort üblichen Sätzen.

Vorliegend ergab sich für die streitgegenständlichen Hausmeisterkosten ein Betrag von 1,45 DM pro Quadratmeter monatlich für das Jahr 1993 sowie jeweils 1,44 DM pro Quadratmeter monatlich für die Jahre 1994 und 1995. Diese Beträge lagen deutlich über den in Köln als ortsüblich und angemessen anzusehenden Hausmeisterkosten. Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichswerte konnte auf vorangegangene gerichtliche Entscheidungen zurückgegriffen werden; die ortsüblichen umlagefähigen Hausmeisterkosten in Köln lagen unter Einschluss von Reinigungs- und Gartenpflegekosten in jedem Fall deutlich unter 1,00 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich (vgl. AG Köln, 11.04.1996 - Az: 215 C 254/95). Für die Kostenposition Hausmeister im Kalenderjahr 1994 wurde zudem allenfalls ein Betrag von 0,50 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich als ortsüblich angesehen (vgl. AG Köln, 04.11.1996 - 203 C 217/96).

Welche Darlegungslast trifft den Vermieter bei auffällig hohen Kosten?

Übersteigen die geltend gemachten Hausmeisterkosten die ortsüblichen Vergleichswerte deutlich, obliegt es dem Vermieter, substantiiert und nachvollziehbar darzulegen, dass die Kosten trotz ihrer auffälligen Höhe erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind. Die bloße Vorlage eines Aufgabenkatalogs der beauftragten Firma genügt diesen Anforderungen nicht, wenn die dort aufgeführten Tätigkeiten nicht über den üblichen Aufgabenbereich eines Hausmeisters hinausgehen. Ebenso reicht die pauschale Behauptung, die Kosten seien angemessen, nicht aus, um die Erhebung eines angebotenen Sachverständigenbeweises zu rechtfertigen; vielmehr bedarf es einer konkreten, auf die jeweilige Kostenposition bezogenen Substantiierung. Wird vorgerichtlich bereits dargelegt, dass eine nachhaltige Tätigkeit des Hausmeisters nicht festzustellen ist, verstärkt dies die Anforderungen an den Vortrag des Vermieters.

Bedeutung wirtschaftlicher Verflechtungen zwischen Vermieter und Dienstleister

Eine personelle oder wirtschaftliche Verflechtung zwischen der mit Hausmeistertätigkeiten beauftragten Firma und der Verwalterfirma kann ein Indiz dafür sein, dass dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht ausreichend entsprochen wurde. Anhaltspunkte für eine solche Verflechtung können sich insbesondere aus einer übereinstimmenden Geschäftsadresse oder aus einem Wechsel der Firmierung ergeben, wenn die beauftragte Firma zuvor unter anderem Namen mit der Verwalterfirma identisch oder ihr zuzuordnen war.

Rechtsfolge: Fehlende Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung

Können die geltend gemachten Hausmeisterkosten nicht als wirtschaftlich angemessen dargelegt werden, fehlt es insoweit an der Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung. Dies hat zur Folge, dass ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus der betroffenen Abrechnung nicht durchsetzbar ist, soweit er auf der nicht hinreichend gerechtfertigten Kostenposition beruht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.