Eine mietvertragliche Klausel zur Abwälzung von
Schönheitsreparaturen ist
unwirksam, wenn sie den gesetzlichen Rahmen des
§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV überschreitet, den Umfang der Renovierungspflicht unklar formuliert oder eine sogenannte Fachhandwerkerklausel enthält.
Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt nach der gesetzlichen Grundregel dem Vermieter als Teil seiner
Instandhaltungspflicht gemäß
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Durch entsprechende Formularklauseln im
Mietvertrag kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen werden. Allerdings unterliegt eine solche Abwälzung strengen Anforderungen: Sowohl der sachliche Umfang der übertragenen Pflichten als auch die sprachliche Klarheit der Klausel sind durch Rechtsprechung und Gesetz begrenzt. Eine Klausel, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nach § 307 BGB insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter keinerlei Renovierungsleistungen schuldet.
Der
zulässige Umfang der auf den Mieter abwälzbaren Schönheitsreparaturen ist durch § 28 Abs. 4 Satz 3 d II. BV definiert. Danach umfassen Schönheitsreparaturen das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre sowie der Innentüren und Fenster und Außentüren von innen. Jede Erweiterung dieser Definition in einem Formularmietvertrag führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. So geht etwa die Verpflichtung zum Anstrich sämtlicher Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung über den gesetzlich zulässigen Rahmen hinaus, da § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV lediglich das Streichen der Heizrohre - nicht aber aller Versorgungsleitungen - erfasst. Entsprechendes gilt für Einbauschränke, deren Anstrich nach allgemeiner Auffassung ebenfalls nicht zum Kanon der Schönheitsreparaturen gehört. Auch die Formulierung, der Mieter sei zur Pflege und Reinigung der Fußböden verpflichtet, kann - sofern sie so ausgelegt werden kann, dass Holzdielen regelmäßig abzuschleifen und neu zu lackieren sind - den zulässigen Umfang überschreiten.
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