Unwirksame Mietklauseln: Wann benachteiligen Formularverträge Mieter unangemessen?

Klauseln, die die Verpflichtung zum Heizen zeitlich begrenzen, Tierhaltung pauschal untersagen, das Wäschetrocknen in der Wohnung generell verbieten oder dem Mieter den Beweis für fehlendes Verschulden auferlegen, verstoßen regelmäßig gegen das Gebot der angemessenen Interessenabwägung.

Anwendungsbereich des AGBG und Klagebefugnis

Das AGBG findet auf vorformulierte Mietvertragsklauseln Anwendung, wenn es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Bedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG handelt, die von einer Vertragspartei gegenüber der anderen benutzt werden. Ausnahmen nach § 23 AGBG greifen bei Wohnraummietverträgen regelmäßig nicht ein.

Die Klagebefugnis nach § 13 Abs. 2 Nr. 1 AGBG setzt voraus, dass der klagende Verband rechtsfähig ist, die Wahrnehmung von Verbraucherinteressen durch Aufklärung und Beratung zu seinen satzungsgemäßen Aufgaben gehört und er die erforderliche Mitgliederzahl aufweist. Bei einem seit Jahrzehnten in einer Großstadt bestehenden Mieterverein kann das Vorliegen der gesetzlichen Mitgliederzahl ohne weiteres unterstellt werden.

Passiv legitimiert nach § 13 Abs. 1 AGBG ist, wer allgemeine Geschäftsbedingungen für den rechtsgeschäftlichen Verkehr empfiehlt. Eine Empfehlung muss nicht ausdrücklich ausgesprochen werden - es genügt, dass jemandem die Verwendung bestimmter Bedingungen angeraten oder nahegelegt wird (vgl. Ulmer/Hensen, § 13 Rdn. 15; Soergel, § 13 AGBG Rdn. 6; Wolf-Horn-Lindacher, § 13 AGB, Rdn. 42 ff., 43). Verfasser, Herausgeber oder Verleger von Formularverträgen sind danach als Empfehler anzusehen, wenn sie die betreffenden Bestimmungen zur allgemeinen Verwendung im Rechtsverkehr aufstellen. Bereits die Herausgabe eines Formularmietvertrages enthält eine konkludente Anregung an den Kreis der vermietenden Hauseigentümer, sich dieser Vertragsbedingungen zu bedienen - und zwar unabhängig davon, ob der Herausgeber die Empfehlung als „unverbindlich“ bezeichnet.

Welche Klauseln wurden im Einzelnen bemängelt?

Haftungsausschluss bei verzögerter Übergabe

Eine Klausel, die Verzugsfolgen bei nicht rechtzeitiger Bezugsfertigkeit der Mieträume ausschließt, soweit der Vermieter nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat, verstößt gegen § 9 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 AGBG sowie § 11 Nr. 8b AGBG. Der Ausschluss der Verzugsfolgen bei leichter Fahrlässigkeit betrifft eine Hauptleistungspflicht des Vermieters und nimmt dem Mieter sowohl den Schadensersatzanspruch als auch das Rücktrittsrecht aus § 326 Abs. 1 BGB. Ein nachfolgender Hinweis auf „unberührte sonstige Rechte“ ändert daran nichts, wenn sich dieser Hinweis auf Vermieterrechte - etwa aus § 542 BGB - bezieht, nicht auf die zuvor ausgeschlossenen Mieterrechte.

Betriebskostenverteilung und einseitiges Bestimmungsrecht

Räumt eine Klausel dem Vermieter das Recht ein, den Umlegungsmaßstab für Betriebskosten einseitig und nach „Geeignetheit“ zu bestimmen, verstößt dies gegen § 315 Abs. 1 BGB, der bei einseitiger Leistungsbestimmung billiges Ermessen verlangt. Da im Mietrecht sowohl Vermieter- als auch Mieterinteressen angemessen zu berücksichtigen sind, ist eine Formulierung, die nur auf die Eignung aus Vermietersicht abstellt, unwirksam. Eine Klausel, die dem Vermieter dagegen lediglich die - gesetzlich in § 4 Abs. 2 MHG ohnehin vorgesehene - einseitige Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen erlaubt, ist hingegen unbedenklich, weil sie keine über das Gesetz hinausgehende Regelung trifft.

Ist eine Einwochenfrist zur Prüfung von Betriebskostenabrechnungen zulässig?

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, abgerechnete Betriebskosten binnen einer Woche zu zahlen, ist wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Die Frist muss so bemessen sein, dass der Mieter sein Prüfungsrecht - einschließlich der Einsichtnahme in Originalbelege nach § 259 BGB und der Inanspruchnahme Dritter - in zumutbarer Weise wahrnehmen kann. Eine Frist von einem Monat gilt als ausreichend. Das gilt insbesondere dann, wenn der Formularvertrag keinen Hinweis enthält, dass eine Zahlung unter Vorbehalt keinen Rechtsverlust bei nachträglicher Geltendmachung von Einwänden begründet.

Heizpflichten des Vermieters - zeitliche und saisonale Beschränkungen

Der Vermieter ist nach §§ 535, 536 BGB verpflichtet, eine zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Wohnung zu überlassen, was nach einhelliger Ansicht auch eine jederzeit angemessene Beheizung einschließt.

Eine Klausel, die die Heizpflicht auf den Zeitraum von 9 bis 22 Uhr beschränkt, benachteiligt Mieter unangemessen, weil sie insbesondere Personen, die vor 9 Uhr aufstehen oder die Wohnung morgens nutzen, schutzlos stellt. Zudem bleiben Räume wie Bad und Toilette von der Heizzusage ausgenommen, obwohl auch diese einer körpergerechten Temperierung bedürfen. Der vollständige formularmäßige Ausschluss jeder Heizverpflichtung außerhalb der Heizperiode (1. Mai bis 30. September) verstößt gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, da der Vermieter damit wesentliche Pflichten aus der Natur des Vertrages in einer den Leistungscharakter gefährdenden Weise einschränkt. Auch in den Sommermonaten kann bei ungünstiger Witterung eine Beheizungspflicht bestehen.

Haftungsfreizeichnung bei Heizungsausfall

Eine Klausel, die den Vermieter von der Leistungspflicht zur Beheizung bei „Störungen, höherer Gewalt, behördlichen Anordnungen oder sonstiger Unmöglichkeit der Leistung“ freistellt, ist nach § 10 Nr. 4 AGBG unwirksam. Problematisch ist nicht nur der unbestimmte Begriff „Störungen“, der willkürliche Auslegungen ermöglicht, sondern vor allem, dass der Vermieter die Möglichkeit erhält, auch bei grobem Verschulden - etwa mangelhafter Heizungswartung - von der Leistungspflicht vollständig abzusehen. Das formularmäßige Haftungszugeständnis für grobes Verschulden gilt nach der Klausel lediglich für Schadensersatzansprüche, nicht jedoch für die Leistungspflicht selbst. Dem Mieter ist es unzumutbar, auf Beheizung zu verzichten, wenn das behördliche Heizverbot auf einem grob schuldhaften Verhalten des Vermieters beruht.

Warmwasserversorgung und Aufzugsbetrieb

Die formularmäßige Einschränkung der Warmwasserversorgung auf bestimmte Wochentage oder Zeiträume ist nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG unwirksam. Eine dauerhafte Warmwasserversorgung entspricht dem heutigen Standard in Mietwohnungen und gehört zur ordnungsgemäßen Gebrauchsüberlassung nach §§ 535, 536 BGB. Gleiches gilt für Klauseln, die den Aufzugsbetrieb zeitlich auf 9 bis 22 Uhr beschränken oder dem Vermieter erlauben, den Fahrstuhl bei Abwesenheit des Aufzugswärters auch innerhalb der Betriebszeiten außer Betrieb zu setzen. Dies gefährdet insbesondere gehbehinderte Mieter, denen der Zugang zur Wohnung außerhalb dieser Zeiten faktisch verwehrt wird, und verstößt gegen § 10 Nr. 4 AGBG sowie § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG.

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