Nebenräume in der Mietwohnung: Welche Rechte und Pflichten gelten

Kellerabteil, Trockenboden, Waschküche, Stellplatz: Nebenräume gehören für viele Mietparteien selbstverständlich zur Wohnung dazu. Ob jedoch wirklich ein Anspruch auf solche Räume besteht, wie sie sich auf die Miete und die Wohnfläche auswirken und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter sie kündigen oder entziehen darf, hängt von einer Reihe unterschiedlicher Regelungen ab.

Was zählt überhaupt als Nebenraum?

Als Nebenräume gelten unter anderem Keller, Trockenböden, Waschküchen, Speicherabteile, Fahrradräume und Stellplätze. Sie ergänzen die eigentliche Wohnung, dienen aber nicht dem dauerhaften Aufenthalt. Dabei ist zwischen Räumen zu unterscheiden, die exklusiv einer Mietpartei zugeordnet sind - etwa der einzelne Kellerverschlag - und Gemeinschaftsflächen, die mehrere Mietparteien gemeinsam nutzen, wie Waschküche, Trockenraum oder Fahrradkeller. Befinden sich solche Räume außerhalb der eigentlichen Wohnung, besteht ein Nutzungsanspruch grundsätzlich nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind. Fehlt eine solche Regelung, drohen spätere Streitigkeiten darüber, ob eine bloße Gestattung vorliegt, die jederzeit widerrufen werden kann, oder ob der Raum tatsächlich zur Mietsache gehört.

Wird ein Keller bei Übergabe der Wohnung tatsächlich genutzt, ohne dass der Mietvertrag ihn ausdrücklich erwähnt, wird in der Praxis regelmäßig von einer stillschweigenden Mitvermietung ausgegangen. Der Vermieter kann einen solchen, durch jahrelange Nutzung zur Mietsache gewordenen Raum dann nicht einseitig entziehen, auch nicht gegen einen Mietnachlass. Eine Beendigung der Nutzung kommt in diesem Fall nur über eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung in Betracht.

Auch das Treppenhaus ist streng genommen ein Nebenraum. Mietparteien dürfen es im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nutzen, in der Regel jedoch nur zum Durchgang. Ein dauerhaftes Abstellen von Schuhregalen, Möbeln oder Pflanzen muss der Vermieter nicht dulden und kann es untersagen.

Gehören Nebenräume zur Wohnfläche?

Nebenräume außerhalb der Wohnung zählen nach § 2 Abs. 3 Wohnflächenverordnung (WoFlV) nicht zur Wohnfläche. Das gilt insbesondere für Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Anders verhält es sich bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung, die nicht dem eigentlichen Aufenthalt dienen, etwa Vorräume, Flure, Speisekammern oder Badezimmer: Diese werden bei der Wohnflächenberechnung mitgezählt.

Innerhalb der Wohnfläche entscheidet außerdem die lichte Raumhöhe über die Anrechnung. Nach § 4 WoFlV gilt:

Vorrangig bleibt jedoch stets das, was Mietpartei und Vermieter ausdrücklich vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung kann sich schon daraus ergeben, dass ein Nebenraum im Mietvertrag ausdrücklich als Teil der vermieteten Räume aufgeführt ist oder dass die angegebene Quadratmeterzahl erkennbar einen Nebenraum mit einschließt. Liegt der fragliche Raum innerhalb der Wohnung, spricht das eher dafür, dass er als Wohnraum gilt; liegt er außerhalb, ist eine Anrechnung zur Wohnfläche nicht ohne Weiteres anzunehmen, selbst wenn ihn nur die jeweilige Mietpartei nutzen darf.

Wohnflächenabweichung: Wann eine fehlerhafte Zuordnung zur Mietminderung führt

Wird ein Nebenraum fälschlich als Wohnfläche ausgewiesen, kann dies erhebliche Folgen haben. Weicht die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil der Mietpartei ab, liegt nach gefestigter Rechtsprechung ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor (vgl. BGH, 10.03.2010 - Az: VIII ZR 144/09). Maßgeblich ist dabei die prozentuale Abweichung selbst, nicht eine etwaige individuelle Beeinträchtigung im Einzelfall. Lässt sich eine Flächenunterschreitung eindeutig Nebenräumen (z.B. Kellerflächen) zuordnen, darf die Minderung allerdings nicht schematisch nach dem prozentualen Flächenanteil berechnet werden; vielmehr ist der geringere Gebrauchswert dieser Räume gesondert zu berücksichtigen (BGH, 18.07.2012 - Az: XII ZR 97/09).

Praktisch bedeutet das: Wer einen Hobbykeller oder einen sonstigen Zubehörraum in die Wohnflächenberechnung einrechnet, riskiert eine spätere Rückforderung überzahlter Miete. Der Anspruch auf Rückzahlung unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit Kenntnis von der Abweichung.

Eigener Mietvertrag für den Keller: Zulässig, aber nicht ohne Tücken

Zunehmend schließen Vermieter für Wohnung und Keller getrennte Mietverträge ab. Das ist grundsätzlich zulässig. Liegen für Wohnung und Keller jeweils eigenständige Verträge vor, geht der Bundesgerichtshof regelmäßig von zwei rechtlich selbständigen Mietverhältnissen aus, sodass bei einer Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nur das für die Wohnung vereinbarte Entgelt zu berücksichtigen ist, nicht aber das gesonderte Kellerentgelt (vgl. BGH, 05.07.2023 - Az: VIII ZR 94/21).

Wer einen separaten Kellermietvertrag unterschreibt, kann diesen also unter Umständen unabhängig von der Wohnung kündigen oder den Keller eigenständig weiternutzen, selbst wenn die Wohnung gekündigt wird. Zugleich verliert die Mietpreisbremse insoweit an Wirkung, da das Kellerentgelt bei der Berechnung der zulässigen Höchstmiete für die Wohnung unberücksichtigt bleibt.

Teilkündigung von Nebenräumen durch den Vermieter

Nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume - etwa Keller-, Speicherabteile, Waschküchen oder Trockenräume - sowie Teile des Grundstücks kann der Vermieter ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie zur Schaffung von Wohnraum zum Zweck der Vermietung nutzen will oder vorhandenen beziehungsweise neu zu schaffenden Wohnraum damit ausstatten möchte (§ 573b Abs. 1 BGB). Die Regelung soll insbesondere den nachträglichen Ausbau von Souterrain- und Dachgeschossräumen zu Wohnraum erleichtern.

Ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift besteht nach dem Wortlaut des Gesetzes nur, wenn der Ausbau dem Wohnen und der Vermietung dienen soll. Erfolgt der Ausbau zu anderen Zwecken, etwa gewerblich oder zur Selbstnutzung, bleibt es grundsätzlich beim Verbot der Teilkündigung. Will der Vermieter die betroffene Wohnung allerdings zwar selbst nutzen, dafür aber seine bisher bewohnte Wohnung dem Wohnungsmarkt zur Vermietung zuführen, kann die Kündigung der Nebenräume ausnahmsweise über eine analoge Anwendung von § 573b BGB gerechtfertigt sein.

Die Kündigungsfrist für eine solche Teilkündigung beträgt drei Monate und verlängert sich, anders als bei der ordentlichen Kündigung des gesamten Mietverhältnisses, nicht mit zunehmender Mietdauer. Als Ausgleich kann die Mietpartei eine angemessene Senkung des Mietzinses verlangen; verzögert sich der Beginn der Baumaßnahmen, kommt zusätzlich eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses in Betracht. Eine Teilkündigung ist ausschließlich bei unbefristeten Mietverträgen möglich; bei einem Zeitmietvertrag scheidet sie aus.

Sind Nebenräume hingegen über einen gesonderten, eigenständigen Mietvertrag überlassen - etwa häufig bei Garagen und Stellplätzen -, richtet sich die Kündigung allein nach den dortigen vertraglichen Regelungen. Die besonderen Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum finden in diesem Fall keine Anwendung, sodass eine Kündigung auch ohne Angabe von Gründen und mit kürzeren Fristen möglich sein kann.

Mängel im Nebenraum: Wann eine Mietminderung in Betracht kommt

Auch Nebenräume müssen sich in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Entzieht der Vermieter im Rahmen von Baumaßnahmen über mehrere Monate die Nutzungsmöglichkeit eines Kellers, kommt grundsätzlich eine Mietminderung in Betracht. Handelt es sich um eine energetische Modernisierung, etwa den Einbau einer energiesparenden Heizanlage, ist das Minderungsrecht für die ersten drei Monate ausgeschlossen. In solchen Fällen empfiehlt es sich, dem Vermieter mitzuteilen, dass die Miete bis zum Abschluss der Maßnahmen nur unter Vorbehalt der Rückforderung gezahlt wird.

Allerdings begründet nicht jede vermeintliche Komforteinbuße einen Mangel. Wird ein vertraglich als Waschküche oder Nebenraum bezeichneter Raum nachträglich eigenmächtig zu Wohnzwecken genutzt, besteht kein Anspruch auf eine Mietminderung oder Anpassung der Heizleistung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn der Raum baulich weder als Wohnraum noch als Badezimmer ausgestaltet ist. Maßgeblich für den vertragsgemäßen Zustand bleibt die im Mietvertrag vereinbarte Zweckbestimmung, nicht die spätere tatsächliche Nutzung durch die Mietpartei. Die bloße Existenz einer Dusche oder eines WC im Nebenraum begründet für sich genommen keinen Anspruch auf einen dem Badezimmer entsprechenden Heizstandard (vgl. AG Paderborn, 03.05.2021 - Az: 51 C 29/21).

Feuchtigkeit, Schimmel oder Wasserschäden im Keller können hingegen durchaus eine Mietminderung rechtfertigen, insbesondere wenn die Mängel auf einer Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht beruhen, etwa weil eine bekannte undichte Stelle nicht beseitigt wurde. Müssen persönliche Gegenstände wegen einer baubedingt entzogenen Lagermöglichkeit kostenpflichtig anderweitig untergebracht werden, hat der Vermieter auch diese angemessenen Aufwendungen zu ersetzen; für deren Höhe trägt die Mietpartei im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast. Werden Gegenstände im Keller durch ein Starkregenereignis beschädigt, hängt ein Schadensersatzanspruch davon ab, ob der Schaden auf eine Pflichtverletzung des Vermieters zurückzuführen ist; bei einem unabwendbaren Ereignis kommt eine Haftung regelmäßig nicht in Betracht.

Schönheitsreparaturen, Entgelt und Betriebskosten für Nebenräume

Für Keller, Speicher und andere mitgemietete Nebenräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, besteht ohne besondere vertragliche Vereinbarung keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Diese Pflicht bezieht sich grundsätzlich nur auf die Wohnung selbst und dort befindliche Nebenräume.

Ein gesondertes Nutzungsentgelt für Nebenräume ist nur dann geschuldet, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine nachträgliche Umstellung einer bislang unentgeltlichen Nutzung auf ein kostenpflichtiges Entgelt ist unzulässig, wenn der Mietvertrag die bisherige Kostenfreiheit vorsieht. Betriebskosten für Nebenräume und Außenflächen können bei vereinbarter Nettokaltmiete umgelegt werden, etwa die Kosten der Gartenpflege - auch dann, wenn der Mietpartei selbst keine Nutzungsmöglichkeit des Gartens eingeräumt wird. Stehen entsprechende Flächen hingegen auch der Allgemeinheit offen, etwa ein öffentlich zugänglicher Spielplatz, scheidet eine Umlage aus. Bei gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen wie der Waschküche zählen laufende Kosten für Strom, Wasser und Reinigung regelmäßig zu den umlagefähigen Betriebskosten, während Anschaffung und Reparatur der Geräte selbst der nicht umlagefähigen Instandhaltung zuzurechnen sind.

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