Gesonderte Mietverträge für Wohnung und Keller?

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Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage beziehungsweise den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Für einen Keller gilt im Grundsatz nichts anderes.

Befinden sich die Wohnung und der Keller, Garage oder Stellplatz in demselben Gebäude, so wird in der Regel anzunehmen sein, dass die diesbezüglich geschlossenen Mietverhältnisse nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Die Eigenständigkeit beider Verträge kann sich jedoch auch aus deren eindeutigen Wortlaut sowie aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts ergeben.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger machen als Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 geltend.

Die Parteien schlossen am 26. Oktober 2015 einen zum 1. Dezember 2015 beginnenden Mietvertrag über eine 90,94 m² große Wohnung der Beklagten, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und für die der Vormieter eine Nettokaltmiete von 727,50 € gezahlt hatte. Sie vereinbarten eine Indexmiete; die Ausgangsmiete belief sich auf 850 € netto kalt.

Zudem schlossen die Parteien am 26. Oktober 2015 eine „Kellernutzungsvereinbarung“, nach der die Kläger ab dem 1. Dezember 2015 zur Nutzung des im Mietobjekt gelegenen „Kellerverschlages Nr. 9“ gegen eine „monatliche Nutzungspauschale“ in Höhe von 79 € berechtigt sind. Die Nutzungspauschale sollte sich jeweils zum Beginn eines neuen Vertragsjahres um 2,5 % bezogen auf den vorangegangenen Betrag erhöhen.

Mit Schreiben vom 21. April 2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß der in Höhe von insgesamt 929 € für Wohnung und Keller vereinbarten Miete gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB).

Die Kläger zahlten zunächst die von der Beklagten unter Berücksichtigung der Indexerhöhungen für die Wohnung und der Staffelerhöhungen für den Keller verlangten Mietbeträge. Mit Schreiben vom 14. Februar 2018 verlangten sie indessen unter Fristsetzung bis zum 2. März 2018 die Rückzahlung aus ihrer Sicht für die Monate Mai 2016 bis einschließlich Februar 2018 überzahlter Miete in Höhe von 4.143,70 €.

Das Amtsgericht hat ihrer nunmehr auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Dezember 2019 in Höhe von 8.177,69 € (nebst Zinsen aus einem Betrag in Höhe von 4.143,70 € seit dem 3. März 2018) gerichteten Klage in vollem Umfang stattgegeben. Es hat gemeint, die zur Wohnung und zum Keller geschlossenen Vereinbarungen seien aufgrund der im Streitfall gegebenen Umstände als einheitlicher Mietvertrag anzusehen. Die damit zu berücksichtigende monatliche Gesamtnettokaltmiete in Höhe von 929 € für eine 90,94 m² große Wohnung verstoße zwar gegen die Vorschrift des § 556d BGB, die gemäß § 557b Abs. 4 BGB auf die Indexmiete anwendbar sei. Denn nach § 556d Abs. 1 BGB zulässig sei eine Miete von höchstens 698,24 €. Jedoch greife zu Gunsten der Beklagten die Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB ein, wonach die Ausgangsmiete vorliegend statt der vereinbarten 929 € höchstens - wie die Vormiete - 727,50 € betragen dürfe.

Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Revision der Beklagten hat teilweise Erfolg. Über das Rechtsmittel ist insoweit antragsgemäß durch Teilversäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen auch insoweit nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung.