Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenIm Rahmen einer geplanten
Modernisierungsmaßnahme ist der Mieter darüber zu informieren, wie sich diese auf die zu zahlende Miete auswirkt (§ 554 Abs. 3 BGB). Nur so ist dem Mieter eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage möglich, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BGH, 28.09.2011 - Az:
VIII ZR 242/10).
Die vom Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 bewusst herbeigeführte sprachliche Vereinheitlichung durch die konsequente Verwendung des Begriffs der „Miete“ in den Mietrechtsvorschriften, aber auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Begriff der „Miete“ in
§ 536 Abs. 1 BGB (vgl. nur BGH, 06.04.2005 - Az:
XII ZR 225/03; BGH, 20.07.2005 - Az:
VIII ZR 347/04) sowie die sich insoweit ausdrücklich auf eine sprachliche Klarstellung beschränkende Regelung des
§ 555c Abs. 12 Nr. 3 BGB ergeben im Zusammenhang, dass das in § 554 Abs. 3 BGB mit „Miete“ bezeichnete Entgelt des auch die an den Vermieter zu leistenden Zahlungen für Betriebskosten erfassen, unabhängig davon, ob sie als Vorschüsse oder als Pauschale geleistet werden. Wenn durch eine Modernisierungsmaßnahme neue
Betriebskosten anfallen, hat der Vermieter daher in der Ankündigung diese in ihrer voraussichtlichen Höhe zu benennen.
Dem kann der Vermieter nicht mit Erfolg entgegen halten, dass es sich bei den (neu anfallenden) Heizkosten um verbrauchsabhängige Kosten handelt, deren Höhe vor allem die Mieter bestimmen und er letztlich nicht vorhersehen kann. Der Vermieter ist insoweit - ebenso wie bei der Angabe der voraussichtlichen Modernisierungskosten und der daraus resultierenden Erhöhung der Nettokaltmiete - lediglich zur Angabe der voraussichtlichen Betriebskosten verpflichtet, die er aufgrund von Erfahrungswerten, Angaben des Wärmelieferanten bzw. dem rechnerisch ermittelbaren Wärmebedarf für die Wohnung ohne unverhältnismäßigen Aufwand ermitteln kann. Das gilt vorliegend umso mehr, als ein Großteil der Wohnungen des Grundstücks bereits an die Fernheizung angeschlossen worden sind, so dass für den Vermieter durchschnittliche Kosten durchaus zu ermitteln waren und sind.
Eine an zwei Brandwänden des Grundstücks vorgenommene Wärmedämmung ist keine Wohnungsmodernisierung, wenn die Wohnung nicht in einem von den Brandwänden abgeschlossenen Gebäudeteil liegt, weil in diesem Fall weder der Komfort erhöht noch eine Energieeinsparung für diese Wohnung erzielt wird.
