Die Bestimmung des
§ 556d Abs. 1 BGB zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift mit der von ihr angeordneten Mietobergrenze auch nicht gleichheitswidrig in dessen Eigentum ein. Auch die Ausnahmeregelung des
§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB und die Stichtagsregelung des
§ 556f Satz 1 BGB stehen im Einklang mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen.
Gemäß
§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. kann der Mieter von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.
Das grundsätzliche Risiko unzulässig hoher Mieten trifft demnach gemäß der gesetzlichen Zielrichtung - auch bei einer
Staffelmietvereinbarung - dauerhaft den Vermieter. Zwar obliegt dem Mieter in diesem Regelungskontext gemäß § 556g Abs. 2 BGB (a.F.) die Rüge unzulässiger Mieten, sofern und soweit er Rückzahlungsansprüche geltend machen will. Das kann aber nicht zu einer zusätzlichen Risikoverschiebung zulasten des Mieters im Falle von Staffelmietvereinbarungen führen.
Es obliegt - nach einer einmal ausgesprochenen berechtigten Rüge des Mieters - dem Vermieter, die Miete nur noch in rechtlich zulässiger Höhe zu verlangen und dies gegebenenfalls durch eine ausdrückliche vertragliche Anpassung festzuhalten. Der Vermieter hat schließlich Kenntnis von der Beanstandung der Miethöhe und darf somit nicht mehr berechtigterweise dauerhaft auf die Zulässigkeit der einmal getroffenen Vereinbarung zur Miethöhe vertrauen. Der Aspekt des Vertrauens bzw. der Redlichkeit des Vermieters als Hintergrund des Rügeerfordernisses wird wiederum in der Gesetzesbegründung zu § 556g Abs. 2 BGB (a.F.) betont.
