Der anhand der Jahresnettokaltmiete festgestellte Mietaufwand ist eine von der Rechtsprechung anerkannte Ermittlungsgrundlage für die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer. Da für selbstgenutzte Eigentumswohnungen keine Miete geschuldet wird, liegt der für das Innehaben einer solchen Wohnung anfallende Aufwand im Verzicht auf die dadurch erzielbaren Mieteinnahmen. Mangels einer für das konkrete Objekt bestehenden Mietvereinbarung stellt in solchen Fällen die Schätzung der Nettokaltmiete in ortsüblicher Höhe eine geradezu zwingende Ermittlungsmethode dar.
Hinsichtlich der Ermittlung der Jahresnettokaltmiete für die jeweilige Zweitwohnung ist zu beachten, dass die Satzungsbestimmung des § 3 Abs. 4 Satz 1 ZwStS weder die Erstellung eines örtlichen Mietspiegels verlangt noch muss bei ihrer Anwendung auf die mietrechtliche Vorschrift des § 558 Abs. 2 BGB über die Bildung einer „ortsüblichen Vergleichsmiete“ zurückgegriffen werden. Es reicht vielmehr aus, dass die Schätzung an den in § 3 Abs. 4 Satz 1 ZwStS genannten Faktoren ausgerichtet wird, also an der für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlten Jahresnettokaltmiete. Der Abgabenpflichtige kann dabei nicht die Anwendung eines aus seiner Sicht optimalen Verfahrens zur Feststellung des Mietwerts der Wohnung verlangen, sondern nur eine sachgerechte Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer.
Enthält die Zweitwohnungssteuersatzung über die Benennung der Bewertungskriterien „Art, Lage und Ausstattung“ hinaus keine weiteren Vorgaben bezüglich des Schätzungsverfahrens, so ist die Schätzung in Anlehnung an den jeweils aktuellen qualifizierten Mietspiegel eine nach allgemeiner Meinung zulässige Vorgehensweise.
Hinsichtlich der Ermittlung der Jahresnettokaltmiete für die jeweilige Zweitwohnung ist zu beachten, dass die Satzungsbestimmung des § 3 Abs. 4 Satz 1 ZwStS weder die Erstellung eines örtlichen Mietspiegels verlangt noch muss bei ihrer Anwendung auf die mietrechtliche Vorschrift des § 558 Abs. 2 BGB über die Bildung einer „ortsüblichen Vergleichsmiete“ zurückgegriffen werden. Es reicht vielmehr aus, dass die Schätzung an den in § 3 Abs. 4 Satz 1 ZwStS genannten Faktoren ausgerichtet wird, also an der für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlten Jahresnettokaltmiete. Der Abgabenpflichtige kann dabei nicht die Anwendung eines aus seiner Sicht optimalen Verfahrens zur Feststellung des Mietwerts der Wohnung verlangen, sondern nur eine sachgerechte Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer.
Enthält die Zweitwohnungssteuersatzung über die Benennung der Bewertungskriterien „Art, Lage und Ausstattung“ hinaus keine weiteren Vorgaben bezüglich des Schätzungsverfahrens, so ist die Schätzung in Anlehnung an den jeweils aktuellen qualifizierten Mietspiegel eine nach allgemeiner Meinung zulässige Vorgehensweise.
VGH Baden-Württemberg, 01.02.2024 - Az: 2 S 1338/23
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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