Unvorhersehbarer Eigenbedarf rechtfertigt frühe Kündigung

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Bedarf bereits kurze Zeit nach Vertragsschluss entsteht - vorausgesetzt, er war beim Abschluss des Mietvertrages für den Vermieter noch nicht absehbar. Entscheidend ist allein, ob der Vermieter zu diesem Zeitpunkt bereits eine spätere Eigennutzung beabsichtigte oder zumindest erwog.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich?

Ein Vermieter, der eine Wohnung vermietet, obwohl er bereits entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst zu nutzen oder einem Familienangehörigen zu überlassen, setzt sich mit einer späteren Eigenbedarfskündigung in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten. Grund hierfür ist der Schutz des Mieters: Ein sich bereits abzeichnender Eigenbedarf ist für dessen Entscheidung, das Mietverhältnis überhaupt einzugehen, von erheblicher Bedeutung, da er andernfalls das Risiko eines Umzugs nach kurzer Mietzeit eingeht, ohne hierüber informiert worden zu sein (vgl. BGH, 21.01.2009 - Az: VIII ZR 62/08; BGH, 13.04.2010 - Az: VIII ZR 180/09; BGH, 06.07.2010 - Az: VIII ZR 180/09; BVerfG, 14.02.1989 - Az: 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88; BVerfG, 19.07.1993 - Az: 1 BvR 501/93).

Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für die Beurteilung der Rechtsmissbräuchlichkeit ist damit stets der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. War zu diesem Zeitpunkt eine spätere Eigennutzung weder beabsichtigt noch erwogen, fehlt es an dem für den Rechtsmissbrauchseinwand erforderlichen widersprüchlichen Verhalten - selbst wenn der Eigenbedarf in der Folge tatsächlich eintritt.

Welche Rolle spielt der zeitliche Abstand zwischen Vertragsschluss und Kündigung?

Ein kurzer zeitlicher Abstand zwischen Mietbeginn und Eigenbedarfskündigung begründet für sich genommen noch keine Treuwidrigkeit. Entscheidend ist nicht die verstrichene Zeit, sondern ob der Eigenbedarf im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorhersehbar war. Entsteht der Bedarf erst infolge einer nachträglichen Änderung der persönlichen, familiären oder beruflichen Verhältnisse des Vermieters oder des begünstigten Angehörigen, liegt keine treuwidrige Vorenthaltung von Informationen vor, über die der Vermieter den Mieter hätte aufklären müssen.

Im vorliegend zu entscheidenden Fall war der spätere Eigenbedarf zugunsten des Enkels der Vermieterin bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar. Der Enkel hatte zu diesem Zeitpunkt an einem anderen Ort gearbeitet und einen Umzug in das vermietete Haus ausdrücklich abgelehnt. Erst durch die nach Vertragsschluss eingetretene Schwangerschaft seiner späteren Ehefrau, die Geburt der gemeinsamen Tochter und eine daraufhin geänderte berufliche und private Lebensplanung entstand die Absicht zur Eigennutzung.

Welche Bedeutung haben Erklärungen Dritter bei Vertragsschluss?

Äußerungen eines nicht am Mietvertrag beteiligten Dritten, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, begründen keinen der Vermieterseite zurechenbaren besonderen Vertrauenstatbestand, sofern die Äußerung im Zeitpunkt ihrer Abgabe den tatsächlichen Verhältnissen entsprach. Eine solche Erklärung stellt eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Erklärungsgehalt dar und bezieht sich naturgemäß nur auf den zum Zeitpunkt der Äußerung bestehenden Kenntnisstand. Ein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand wird hierdurch nicht geschaffen, da sich die persönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Angehörigen jederzeit ändern können. Möchte ein Mieter eine spätere Eigenbedarfskündigung für solche Fälle ausschließen, bedarf es hierfür einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung, etwa in Form eines befristeten Kündigungsausschlusses.

Wie wirken sich Härtegründe des Mieters aus?

Ein Mieter kann der Eigenbedarfskündigung gemäß § 574 Abs. 1 BGB widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Die mit einem Umzug typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für sich genommen keine solche Härte dar. Gleiches gilt grundsätzlich für finanzielle Aufwendungen des Mieters zur Ausgestaltung der Mietsache, insbesondere wenn der Mieter bewusst davon abgesehen hat, sich durch einen befristeten Kündigungsausschluss gegen das Risiko einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern, um seinerseits selbst flexibel zu bleiben. In einem solchen Fall geht der Mieter das Risiko einer nicht vollständigen Amortisation seiner Investitionen bewusst ein, was im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB zu seinen Lasten zu berücksichtigen ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.