Formularklausel schützt Mieter: Kündigungsausschluss trotz Eigentümerwechsel wirksam

Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist auch für einen späteren Erwerber der Mietsache bindend, wenn die Klausel wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde und dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt. Für die Einhaltung der Schriftform reicht es aus, dass beide Parteien inhaltsgleiche, jeweils von der anderen Seite unterzeichnete Vertragsurkunden erhalten haben; der Verbleib oder die Existenz der Urkunden zum Zeitpunkt der gerichtlichen Prüfung ist unerheblich.

Ausschluss der Eigenbedarfskündigung als vorformulierte Vertragsklausel

Enthält ein Mietvertrag eine vorformulierte Klausel, mit der das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung - insbesondere wegen Eigenbedarfs - ausgeschlossen wird, ist zunächst zu klären, ob diese Klausel wirksam in den Vertrag einbezogen wurde und ob sie einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegt. Wird die Klausel dem Vermieter von der Mieterseite gestellt, scheidet eine Inhaltskontrolle nach § 305 Abs. 1 S. 3 BGB aus, da es sich dann nicht um eine vom Verwender - hier dem Vermieter - eingeführte Klausel handelt. Im vorliegend zu entscheidenden Fall war die Klausel unstreitig als Bestandteil eines vorformulierten Vertragsformulars in das Mietverhältnis einbezogen worden, sodass eine Inhaltskontrolle ausgeschlossen war.

Muss der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung der Schriftform genügen?

Ein vertraglicher Ausschluss des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs unterliegt dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB (vgl. BGH, 04.04.2007 - Az: VIII ZR 223/06). Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag gemäß § 550 S. 1 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen, mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung - trotz des ursprünglich vereinbarten Ausschlusses - grundsätzlich möglich wird. Die Einhaltung der Schriftform ist damit Wirksamkeitsvoraussetzung für die Bindungswirkung des Ausschlusses, auch gegenüber einem Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters.

Welche Anforderungen stellt § 126 Abs. 2 S. 2 BGB an die Einhaltung der Schriftform?

Nach § 126 Abs. 2 S. 2 BGB genügt es für die Wahrung der Schriftform, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden errichtet werden und jede Vertragspartei die für die jeweils andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Der Zugang dieser Urkunden bei der jeweils anderen Partei ist für die Wahrung des Schriftformerfordernisses nach §§ 550, 126 Abs. 2 S. 2 BGB ebenso unerheblich wie die Frage, wo sich die Urkunden befinden (vgl. BGH, 14.07.2004 - Az: XII ZR 68/02; BGH, 07.03.2018 - Az: XII ZR 129/16) oder ob sie zum Zeitpunkt der gerichtlichen Prüfung der Formgemäßheit noch existieren (vgl. BGH, 07.05.2008 - Az: XII ZR 69/06; BGH, 07.03.2018 - Az: XII ZR 129/16). Entscheidend ist allein, dass beide Parteien jeweils eine von der anderen Seite unterzeichnete, inhaltsgleiche Urkunde erhalten haben.

Im zu entscheidenden Fall wurde dem genügt, da der Vermieter die von ihm unterzeichnete Vertragsurkunde per E-Mail an die Mieter übersandte, die daraufhin eine inhaltlich identische Urkunde ausdruckten und unterzeichneten. Eine Formnichtigkeit nach § 125 BGB trat dadurch nicht ein, sodass sich die Frage einer treuwidrigen Berufung auf einen etwaigen Formverstoß nicht mehr stellte.

Bindungswirkung des Ausschlusses gegenüber dem Rechtsnachfolger

Ist der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung wirksam vereinbart und formwirksam zustande gekommen, bindet er nicht nur den ursprünglichen Vermieter, sondern gemäß § 566 BGB auch dessen Rechtsnachfolger im Eigentum der Mietsache. Eine im Nachhinein erfolgte Übertragung des Eigentums - etwa durch Schenkung - ändert an der Wirksamkeit und Bindungswirkung der vertraglichen Ausschlussklausel nichts. Eine auf Eigenbedarf des neuen Eigentümers gestützte Kündigung ist dementsprechend unwirksam, solange der Ausschluss Bestand hat.

Behandlung nachträglich in den Rechtsstreit eingeführter Kündigungsgründe

Werden im Berufungsverfahren weitere, bislang nicht rechtshängige Beendigungstatbestände - etwa neue Kündigungen - in den Rechtsstreit eingeführt, stellt dies eine Klageerweiterung im Sinne von § 263 ZPO dar. Ein solcher, erst im Berufungsrechtszug entstandener Streitgegenstand wird von der Prüfung nach § 522 ZPO nicht erfasst und steht einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss nicht entgegen. Er bleibt bei der Prüfung der Erfolgsaussichten der Berufung unberücksichtigt und wird entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslos, ohne dass es einer gesonderten Entscheidung hierüber bedarf (vgl. BGH, 06.11.2014 - Az: IX ZR 204/13; BGH, 24.10.2013 - Az: III ZR 403/12).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.