Berechtigung zur Haltung eines Hundes trotz Tierhaltungsverbot im Mietvertrag

Ein im Mietvertrag formularmäßig vereinbartes Tierhaltungsverbot ist grundsätzlich wirksam, kann sich jedoch im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich erweisen, wenn keine schutzwürdigen Vermieterinteressen mehr bestehen. Stimmen sämtliche Mietparteien des Hauses der Haltung eines kleinen Hundes zu und geht von diesem keine Störung des Hausfriedens aus, kann der Vermieter die Beseitigung des Tieres nicht verlangen.

Wirksamkeit formularmäßiger Tierhaltungsverbote

Ein in einem Formularmietvertrag enthaltenes grundsätzliches Verbot der Tierhaltung stellt keine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGBG dar, sofern die Regelung drucktechnisch, insbesondere durch eine hervorgehobene Überschrift, deutlich erkennbar gestaltet ist. Dass Vermieter die Tierhaltung regelmäßig nicht uneingeschränkt gestatten, entspricht der Erwartung eines durchschnittlich informierten Mieters, sodass ein Überrumpelungseffekt ausscheidet.

Auch eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGBG liegt bei einem entsprechend ausgestalteten Tierhaltungsverbot regelmäßig nicht vor, wenn die Klausel die Haltung von Kleintieren genehmigungsfrei zulässt und die Haltung anderer Tiere lediglich unter einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters stellt. Ein solches Zustimmungserfordernis findet seine Rechtfertigung insbesondere in einem Mehrfamilienhaus in der vertraglichen Bindung des Vermieters gegenüber sämtlichen Mietparteien. Dem Vermieter ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Entscheidungsprärogative in Fragen der Tierhaltung zuzuerkennen, da er sowohl den Interessen tierhaltungswilliger Mieter als auch denjenigen Mieter, die sich durch ein Tier gestört fühlen könnten, Rechnung zu tragen hat. Dies dient zugleich der Absicherung gegen etwaige Mietminderungsansprüche wegen Störungen durch ein Haustier (vgl. AG Hamburg-Bergedorf, 09.03.1990 - Az: 409 C 31/90; AG Hamburg-Bergedorf, 20.06.1991 - Az: 409 C 535/90; OLG Hamburg, NJW 1981, 1626).

Wann wird die Berufung auf das Verbot rechtsmissbräuchlich?

Die formale Berufung auf ein wirksam vereinbartes Tierhaltungsverbot kann sich gleichwohl als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellen, wenn ihr kein schutzwürdiges Eigeninteresse des Vermieters mehr zugrunde liegt. Die pauschale Behauptung, von der Tierhaltung gingen regelmäßig Probleme aus, genügt hierfür nicht, wenn keine konkreten Beeinträchtigungen dargelegt werden (vgl. AG Hamburg-Bergedorf, 09.03.1990 - Az: 409 C 31/90; AG Hamburg-Bergedorf, 05.02.1991 - Az: 409 C 535/90).

Für die Beurteilung, ob eine Störung des Hausfriedens tatsächlich zu befürchten ist, kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls an. Ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters an der Durchsetzung des Verbots entfällt insbesondere dann, wenn sämtliche Mietparteien des betroffenen Hauses der Tierhaltung zugestimmt haben und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung des Hausfriedens, eine übermäßige Abnutzung der Mietsache oder eine Gefährdung von Hausbewohnern bestehen. Auch die geringe Größe eines Tieres kann in diesem Zusammenhang gegen eine relevante Beeinträchtigung sprechen.

Bedeutung für den Bestand des Verbots und mögliche Präzedenzwirkung

Die vorübergehende Duldung der Tierhaltung aufgrund fehlender schutzwürdiger Interessen führt nicht zu einer Verwirkung des vertraglich vereinbarten Genehmigungsvorbehalts. Eine Fluktuation der Mieterschaft im Haus steht der Duldung nicht entgegen, solange die Zustimmung sämtlicher aktueller Mietparteien vorliegt; die Schaffung eines Präzedenzfalles, auf den sich andere Mieter berufen könnten, kommt nur in Betracht, wenn berechtigte Vermieterinteressen ohnehin nicht verletzt werden. Ändert sich die Sachlage, etwa durch den Zuzug neuer Mieter, die der Tierhaltung widersprechen, kann der Einwand des Rechtsmissbrauchs entfallen, sodass der Vermieter die Beseitigung des Tieres wieder verlangen kann. Für die Entstehung eines schutzwürdigen Vertrauenstatbestandes auf Seiten des Mieters als Voraussetzung einer Verwirkung bleibt unter diesen Umständen kein Raum.

Vorliegend betraf dies die Haltung eines kleinen Hundes der Rasse Lhasa Apso mit einer Schulterhöhe von 25 cm, dessen Haltung sämtliche Mietparteien des Hauses sowie eines Nachbarhauses ausdrücklich befürwortet hatten und von dem keine Beeinträchtigung des Hausfriedens ausging.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.