Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB: Welche Mindestanforderungen gelten für Typengutachten?

Ein Typengutachten als Begründung eines Mieterhöhungsverlangens muss keinen punktgenauen Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete nachvollziehbar herleiten. Es genügt, wenn zumindest der erste Ermittlungsschritt - die Eingrenzung einer Mietspanne für vergleichbare Objekte - nachvollziehbar begründet ist und die geforderte Miete nahe der Untergrenze dieser Spanne liegt, sofern sich die Spanne im Rahmen der bei qualifizierten Mietspiegeln üblichen Bandbreiten hält.

Welche Anforderungen stellt § 558a BGB an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens?

Ein Vermieter, der die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB verlangt, muss sein Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform erklären und begründen. Als Begründungsmittel nennt § 558a Abs. 2 BGB unter anderem die Bezugnahme auf einen Mietspiegel (Nr. 1), die Auskunft aus einer Mietdatenbank (Nr. 2), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (Nr. 3) sowie die Benennung entsprechender Vergleichswohnungen (Nr. 4). Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und sachgerecht zu überprüfen.

Welche inhaltlichen Mindestanforderungen sind an ein Typengutachten zu stellen?

An den Inhalt eines Typengutachtens sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Der Sachverständige muss insbesondere nicht offenlegen, auf welchem konkreten Weg er die tatsächlichen Grundlagen für die Einordnung des Vertragsobjekts in eine Mietspanne ermittelt hat. Erforderlich ist aber, dass das Gutachten überhaupt einen nachvollziehbaren Gedankengang des Sachverständigen schildert, wie dieser zu seinem Ergebnis gelangt. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete in mehreren Schritten ermittelt - etwa zunächst durch Bildung einer Spanne vergleichbarer Objekte und anschließend durch Einordnung des konkreten Objekts innerhalb dieser Spanne - , muss grundsätzlich jeder dieser Schritte für sich genommen den Mindestanforderungen an die Nachvollziehbarkeit genügen. Bleibt insbesondere die Einordnung in eine zuvor ermittelte Spanne ohne jede erkennbare Begründung oder nachvollziehbare Anknüpfung an konkrete Wohnwertmerkmale, genügt dieser Schritt den Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht.

Kann ein in einem Teilschritt mangelhaftes Gutachten dennoch als Begründungsmittel ausreichen?

Genügt ein einzelner Ermittlungsschritt des Gutachtens - etwa die punktgenaue Einordnung in eine zuvor gebildete Spanne - den Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit nicht, führt dies nicht zwingend zur Unwirksamkeit des gesamten Begründungsmittels. Entscheidend ist, ob es auf den mangelhaften Schritt für die Begründung des konkreten Erhöhungsverlangens überhaupt ankommt. Ist bereits ein vorgelagerter, seinerseits hinreichend nachvollziehbar begründeter Ermittlungsschritt geeignet, die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine für den Mieter zumutbare Spanne einzugrenzen, und liegt die geforderte Miete nahe der Untergrenze dieser Spanne, kann bereits dieser erste Schritt als Begründung ausreichen. Der Mieter erhält dann die Information, dass für vergleichbare Wohnungen mindestens der untere Spannenwert gezahlt wird, und kann auf dieser Grundlage prüfen, ob seine Wohnung zu den preisgünstigsten Objekten dieser Kategorie zählt. Auf die fehlende Nachvollziehbarkeit der weitergehenden Einordnung innerhalb der Spanne kommt es dann nicht mehr an.

Wie groß darf die im Gutachten angegebene Mietspanne sein?

Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine punktgenaue Mitteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch die übrigen in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel lassen naturgemäß eine gewisse Spanne zu: Sowohl bei der Benennung mehrerer Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) als auch bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB) ergeben sich durch unterschiedliche Mietwerte beziehungsweise durch die Einordnung in Mietspiegelfelder zwangsläufig Bandbreiten. Da der Gesetzgeber die Bezugnahme auf einen Mietspiegel als zulässiges Begründungsmittel vorsieht, mutet er dem Mieter die damit verbundene Unsicherheit einer Spannbreite zu. Diese gesetzgeberische Wertung rechtfertigt es, auch bei einem Typengutachten die Angabe einer Spanne als ausreichend anzusehen, sofern sich deren Umfang im Rahmen der bei qualifizierten Mietspiegeln üblichen Bandbreiten hält. Eine Spanne, die diesen Rahmen deutlich übersteigt, genügt den Mindestanforderungen an ein taugliches Begründungsmittel dagegen nicht.

Wie nah muss die geforderte Miete an der Untergrenze der Spanne liegen?

Damit bereits der erste, nachvollziehbar begründete Ermittlungsschritt für sich genommen ausreicht, muss die vom Vermieter geforderte Miete hinreichend nah an der Untergrenze der ermittelten Spanne liegen. Eine feste Grenze hierfür ist bislang nicht abschließend geklärt; jedenfalls eine Abweichung von bis zu 10 % von der Untergrenze wurde als noch ausreichend angesehen (vgl. LG Itzehoe, 17.10.2025 - Az: 9 S 34/23).

Wirken sich im Gutachten verwendete Textbausteine auf dessen Verwertbarkeit aus?

Der Umstand, dass ein Sachverständigengutachten bundesweit standardisierte Textbausteine verwendet, ist für die Frage der hinreichenden Überprüfbarkeit der gutachterlichen Ausführungen ohne Relevanz, solange sich der Sachverständige zur Herkunft der von ihm verwendeten Zahlen und Werte geäußert hat. Handelt es sich bei dem Ersteller um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, stellen dessen Ausführungen ein taugliches Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, sofern sie die dargestellten Mindestanforderungen an die Nachvollziehbarkeit erfüllen.

Welche formalen Voraussetzungen muss der materiell-rechtliche Erhöhungsanspruch nach § 558 BGB erfüllen?

Der materiell-rechtliche Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Miete im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert ist und die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt (Jahressperrfrist). Zudem darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).

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