Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel und die Berücksichtigung von Lärmbelastungen

Bei konkreten Einwendungen gegen die Datengrundlage eines Mietspiegels - etwa veraltete Verkehrslärmdaten - ist dem im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzugehen, insbesondere durch Einholung aktueller Werte bei der zuständigen Behörde. Bestätigen die aktuellen Daten aber, dass die maßgeblichen Grenzwerte für eine erhöhte Lärmbelastung weiterhin unterschritten werden, bleibt die im Mietspiegel vorgenommene Einordnung im Ergebnis zutreffend und eine Wohnwertminderung wegen besonders lärmbelasteter Lage kommt nicht in Betracht.

Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB

Ein Vermieter kann vom Mieter gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die Miete zum Zeitpunkt der Erklärung des Erhöhungsverlangens seit mindestens fünfzehn Monaten unverändert ist. Das Erhöhungsverlangen muss den formellen Anforderungen des § 558a BGB genügen, insbesondere in Textform erklärt und begründet werden. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf einen qualifizierten Mietspiegel zurückgegriffen werden, der als Schätzgrundlage dient.

Wie erfolgt die Einordnung in ein Mietspiegelfeld?

Die Einordnung einer Wohnung in ein Mietspiegelfeld richtet sich nach objektiven Ausstattungs- und Lagemerkmalen. Verfügt eine Wohnung überwiegend über wohnwerterhöhende Merkmale in den einzelnen Merkmalgruppen (etwa Bad, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld), wirkt sich dies auf die Einordnung innerhalb der Mietzinsspanne des jeweiligen Mietspiegelfeldes aus. Innerhalb der Merkmalgruppe „Gebäude“ kann eine moderne Heizungsanlage als wohnwerterhöhendes Merkmal berücksichtigt werden.

Wann mindert eine lärmbelastete Lage den Wohnwert?

Im Rahmen der Merkmalgruppe „Wohnumfeld“ des Berliner Mietspiegels kann eine besonders lärmbelastete Lage wohnwertmindernd zu berücksichtigen sein. Wird eine Adresse im Straßenverzeichnis eines Mietspiegels nicht als lärmbelastet ausgewiesen, kommt diesem Umstand nach der Merkmalbeschreibung lediglich Indizwirkung zu; eine abschließende Feststellung ist damit nicht verbunden.

Müssen Einwendungen gegen die Datengrundlage eines Mietspiegels geprüft werden?

Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist konkreten Einwendungen gegen den Erkenntniswert eines Mietspiegels nachzugehen (vgl. BGH, 21.11.2012 - Az: VIII ZR 46/12; BGH, 16.06.2010 - Az: VIII ZR 99/09; LG Berlin, 31.08.2016 - Az: 65 S 197/16; VerfGH Berlin, 16.05.2018 - Az: VerfGH 171/16). Beruht die einem Mietspiegel zugrunde liegende Einschätzung zur Lärmbelastung einer Adresse auf einer veralteten Datengrundlage und weist die Orientierungshilfe selbst auf diese Einschränkung hin, ist diesem Einwand im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachzugehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn zwischenzeitlich strukturelle Veränderungen eingetreten sind, die sich auf die Lärmbelastung einer Adresse ausgewirkt haben können, etwa im Zusammenhang mit der Verlagerung eines Flugbetriebs.

Zur Aufklärung des Sachverhalts kann eine amtliche Auskunft bei der zuständigen Fachbehörde eingeholt werden, wenn der Methodenbericht zum jeweiligen Mietspiegel auf die Verfügbarkeit aktuellerer Daten zur Verkehrslärmbelastung hinweist und die Möglichkeit einer Anfrage bei dieser Behörde ausdrücklich benennt. Eine solche Auskunft dient der Feststellung, ob sich die für die Einordnung maßgeblichen Werte gegenüber der im Mietspiegel verwendeten Datengrundlage verändert haben.

Welche Folgen hat eine im Ergebnis bestätigte Einordnung?

Ergibt die eingeholte aktuelle Auskunft zwar eine geringfügig erhöhte Lärmbelastung gegenüber der ursprünglichen Datengrundlage, führt dies nicht zwingend zu einer abweichenden Bewertung. Wird der für die Einordnung als „erhöht lärmbelastete Adresse“ maßgebliche Grenzwert weiterhin unterschritten, bleibt die im Mietspiegel beziehungsweise in der zugehörigen Orientierungshilfe vorgenommene Einstufung im Ergebnis zutreffend.

Vorliegend betraf dies eine Wohnung, für die die amtliche Auskunft zwar eine Erhöhung des nächtlichen Beurteilungspegels auswies, der einschlägige Schwellenwert von 55 dB(A) jedoch weiterhin nicht erreicht wurde, sodass es bei der Einordnung ohne Wohnwertminderung wegen Lärmbelastung verblieb.

Kappungsgrenze und Sperrfrist

Neben der Übereinstimmung des Erhöhungsverlangens mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sind bei der Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB stets auch die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit einer etwaigen landesrechtlichen Kappungsgrenzen-Verordnung sowie die Sperrfrist gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu beachten.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.