Nach
§ 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Hiervon werden auch die so genannten
Schönheitsreparaturen umfasst.
Diese können jedoch vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, was insbesondere in vorgefertigten
Mietverträgen (Formularverträgen) regelmäßig in zahlreichen Varianten geschieht. Über die Wirksamkeit der einzelnen Varianten und Formulierungen gibt es eine ausgedehnte und teilweise auch unübersichtliche
Rechtsprechung. Dabei ist die Tendenz eines zunehmenden Mieterschutzes deutlich erkennbar.
Mietverträge enthalten oft ungültige Klauseln
Es lohnt sich aus Mietersicht, vor allem bei älteren Mietverträgen, nachzuprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter der heutigen Rechtsprechung noch standhalten.
Aus Vermietersicht sollte von der Verwendung von Vertragsformularen, die älter als etwa ein halbes Jahr sind, beim Abschluss von Neuverträgen abgesehen und die Umstellung bestehender Mietverträge auf den aktuellen Stand der Rechtsprechung angestrebt werden.
Generell gilt, dass im Vertrag verwendete Klauseln den Mieter nicht unzumutbar belasten dürfen. Dabei ist wichtig zu wissen, dass dann, wenn eine im Vertrag enthaltene Klausel unwirksam ist, diese nicht etwa durch eine der Rechtsprechung gerade noch gedeckte Formulierung, sondern durch die entsprechende gesetzliche Bestimmung ersetzt wird. Nach dieser muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen.
Es ist also notwendig, dass eine wirksame Klausel über die Schönheitsreparaturen Bestandteil des Mietvertrages ist. Nur dann muss der Mieter sich um die Schönheitsreparaturen kümmern.
Was fällt unter den Begriff Schönheitsreparaturen?
Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst Reparaturen an den Gegenständen, die während der Mietdauer abgenutzt werden. Üblicherweise betrifft dies das Streichen der Wände, Türen, Fenster und Heizkörper und die Reinigung des Bodens.
Eine Klausel, die vom Mieter verlangt, unabhängig von der Wohndauer bei Auszug zu renovieren, oder gar den Teppichboden zu wechseln bzw. das Parkett abzuschleifen und zu versiegeln, ist hingegen nicht zulässig.Keine Pflicht zur Schönheitsreparatur während der Mietzeit
Der Vermieter kann den Mieter nicht dazu zwingen, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorzunehmen. Während der Mietzeit besteht nämlich keine Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, solange dies nicht zu einer Substanzschädigung führt. Der Mieter kann während der Mietzeit grundsätzlich mit dem Zustand der Wohnung zufrieden sein. Wenn der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat
Hat ein Mieter trotz Verpflichtung zur Schönheitsreparatur diese zum Übergabetermin nicht ausgeführt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Er muss jedoch zunächst eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzen. Hierbei teilt der Vermieter dem Mieter mit, welche Arbeiten binnen welcher Frist durchzuführen sind. Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, ohne tätig zu werden, ist er im Verzug und zum Schadensersatz verpflichtet.
Dieser Schadensersatzanspruch verjährt binnen 6 Monaten (§ 548 BGB n.F.). Maßgeblich ist hier der Zeitpunkt, in dem der Schadensersatzanspruch entsteht – also bei Setzung einer Frist erst mit Ablauf derselben (KG, 02.12.1996 - Az: 8 RE-Miet 3802/96).
Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass ein Prozess über die Durchführung der Schönheitsreparaturen verjährungshemmend wirkt. Dauert der Prozess länger als die Verjährungsfrist von 6 Monaten, bedeutet dies nicht, dass der Vermieter auf seiner Forderung sitzenbleibt. Die Hemmung bezieht sich aber immer nur auf die gerichtlich geltend gemachte Forderung. Ist daher etwa der Prozessgegenstand Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, verjährt die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparatur nach 6 Monaten.Müssen auch sinnlose Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?
Die Pflicht zur Schönheitsreparatur bleibt auch dann bestehen, wenn deren Durchführung eigentlich sinnlos ist (z.B. Abriss, Totalumbau etc.). Hiermit soll eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters vermieden werden. Das bedeutet aber nicht, dass sinnlose Arbeiten durchzuführen sind. Vielmehr ist lediglich ein Ausgleich in Geld zu schaffen. Maßgeblich sind die Kosten bei Eigenleistung des Mieters (ca. 10 € pro Stunde zzgl. Materialkosten).Übergabeprotokoll schützt vor Streitigkeiten
Um sich vor späteren (kostspieligen) Auseinandersetzungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu schützen, ist es sinnvoll, bei Auszug ein Übergabeprotokoll zu erstellen, das von beiden Seiten unterschrieben wird. Die Erstellung von Fotos kann ebenfalls sinnvoll sein. Das Übergabeprotokoll regelt eventuelle weitere Forderungen des Vermieters nach Nachbesserungen und schützt den Mieter vor späteren Forderungen. Etwas anderes gilt lediglich für verdeckte Mängel. Diese können auch noch später reklamiert werden.
