Schönheitsreparaturen: Was fällt in den Zuständigkeitsbereich des Mieters?

Wände streichen, Tapeten erneuern, Heizkörper lackieren - wer eine Mietwohnung bewohnt, kommt früher oder später mit dem Thema Schönheitsreparaturen in Berührung. Doch was genau gehört zum Aufgabenkreis des Mieters, welche Arbeiten schuldet er in welcher Qualität, und wann ist er überhaupt zur Renovierung verpflichtet? Diese Fragen sind keineswegs trivial, denn der Umfang der Mieterpflichten hängt maßgeblich davon ab, was im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde - und wie die Wohnung bei Einzug übergeben wurde.

Gesetzliche Grundlage: Wann der Mieter zuständig ist

Ausgangspunkt ist § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Danach obliegt die Erhaltung der Mietsache - und damit auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen - grundsätzlich dem Vermieter. Die Renovierungspflicht trifft den Mieter also nur dann, wenn sie ihm durch eine wirksame Vertragsklausel übertragen wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung oder ist die enthaltene Klausel unwirksam, schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen - weder während der Mietzeit noch beim Auszug.

Voraussetzung für eine wirksame Übertragung ist zudem, dass die Wohnung bei Einzug in einem renovierten Zustand übergeben wurde. Renoviert bedeutet dabei nicht kernsaniert - maßgeblich ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, ob die Räume bei lebensnaher Betrachtung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Geringfügige Abnutzungsspuren sind unerheblich. Wurde die Wohnung hingegen unrenoviert übergeben, ist eine Übertragung der Schönheitsreparaturen nur dann wirksam, wenn der Vermieter einen angemessenen finanziellen Ausgleich geleistet hat (vgl. BGH, 18.03.2015 - Az: VIII ZR 185/14).

Welche Arbeiten konkret geschuldet sind

Der Umfang der Schönheitsreparaturen ist durch § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert, an der sich die Rechtsprechung orientiert. Danach umfassen Schönheitsreparaturen:

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden,
• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
• das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Durch die Rechtsprechung hinzugekommen sind das Verschließen von Dübellöchern - da lochfreie Wände und Decken Voraussetzung für Streichen und Tapezieren sind - sowie die Reinigung von Teppichböden als Teil der Beseitigung von Gebrauchsspuren.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören hingegen das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, der Austausch verschlissener Teppiche, Glasarbeiten, die Erneuerung von Türschlössern oder der Außenanstrich von Fenstern und Türen. Klauseln, die solche Arbeiten auf den Mieter übertragen, sind unwirksam - etwa Formulierungen wie „Der Mieter hat das Parkett abzuschleifen und zu versiegeln“ oder „Der Außenanstrich der Fenster ist vom Mieter zu tragen“. Diese Arbeiten fallen unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters.

Wann die Pflicht fällig wird: Fristen und ihr Orientierungscharakter

Eine Renovierungspflicht entsteht nicht allein durch Zeitablauf, sondern erst dann, wenn ein objektiver Renovierungsbedarf besteht. Feste Zeitvorgaben - sogenannte starre Fristen - darf der Mietvertrag daher nicht enthalten. Klauseln, die eine Renovierung nach Ablauf bestimmter Jahre zwingend vorschreiben, ohne den tatsächlichen Zustand der Räume zu berücksichtigen, sind unwirksam.

Wirksam sind lediglich weich formulierte Fristenregelungen, die Zeitabstände als Richtwert benennen und ausdrücklich an einen tatsächlichen Renovierungsbedarf knüpfen - etwa mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „soweit erforderlich“. Als Orientierung haben sich dabei folgende Zeiträume etabliert:

• Küche, Bad, Dusche: alle drei Jahre
• Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: alle fünf Jahre
• sonstige Nebenräume: alle sieben Jahre

Diese Abstände sind kein automatischer Renovierungsplan, sondern beschreiben den Zeitraum, nach dem eine Renovierung typischerweise erforderlich wird. Sind die Räume nach Ablauf dieser Zeitspanne noch in einwandfreiem Zustand, besteht keine Renovierungspflicht.

Farbgestaltung: Was beim Auszug gilt

Während der Mietzeit darf der Mieter seine Wohnung grundsätzlich nach eigenem Geschmack gestalten. Der Vermieter darf weder vorschreiben, welche Farben oder Tapetenmuster verwendet werden, noch kann er verlangen, dass die Wände „stets in Weiß zu halten“ sind. Solche Klauseln sind unwirksam.

Beim Auszug sieht es anders aus: Der Vermieter kann verlangen, dass die Wohnung in einem Farbton zurückgegeben wird, der dem Geschmack eines weiten Mieterkreises entspricht - also in neutralen, hellen Tönen. Das muss nicht zwingend Weiß sein, aber kräftige oder ungewöhnliche Farben müssen in der Regel überstrichen werden. Wichtig: Das ist keine Schönheitsreparatur im eigentlichen Sinne, sondern die Pflicht, den ursprünglichen vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, wann zuletzt renoviert wurde.

Eigenleistung oder Fachbetrieb?

Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, darf er diese grundsätzlich selbst ausführen. Klauseln, die die Beauftragung eines Fachbetriebs vorschreiben, sind unwirksam. Der Mieter kann also selbst zu Pinsel und Farbrolle greifen - muss dabei aber darauf achten, dass die Arbeiten fachgerecht und in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Erkennbar laienhafte Ergebnisse, grobe Mängel im Anstrich oder unzureichende Untergrundbehandlung muss der Vermieter nicht akzeptieren. Wer handwerklich wenig geübt ist, sollte daher sorgfältig abwägen, ob eine Eigenrenovierung sinnvoll ist.

Obhutspflicht: Was der Mieter unabhängig von Schönheitsreparaturen schuldet

Neben den eigentlichen Schönheitsreparaturen trifft den Mieter eine allgemeine Obhuts- und Sorgfaltspflicht gegenüber der Mietsache (§ 241 Abs. 2 BGB). Er hat die Wohnung schonend zu behandeln und Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, zu verhindern. Kommt er dieser Pflicht nicht nach - etwa durch Vernachlässigung der Belüftung mit der Folge von Schimmelbefall, durch Lackschäden an Heizkörpern oder durch vergleichbare Beschädigungen - kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.

Dabei muss der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung setzen, bevor er Ersatz in Geld verlangt. Die Verletzung der Obhutspflicht begründet den Schadensersatzanspruch unmittelbar - unabhängig davon, ob der Schaden vor oder nach Rückgabe der Wohnung geltend gemacht wird (vgl. BGH, 28.02.2018 - Az: VIII ZR 157/17).

Davon zu unterscheiden sind normale Gebrauchsspuren, die beim bestimmungsgemäßen Wohnen zwangsläufig entstehen. Diese hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Auch Ablagerungen durch normales Rauchen in der Wohnung gelten grundsätzlich als vertragsgemäßer Gebrauch - es sei denn, das Ausmaß der Verunreinigung ist so erheblich, dass es mit einfachen Schönheitsreparaturen nicht mehr zu beseitigen ist (vgl. BGH, 28.06.2006 - Az: VIII ZR 124/05).

Wann und wie die Pflicht durchzusetzen ist

Kommen Mieter ihren Renovierungspflichten nach Ende des Mietverhältnisses nicht nach, muss der Vermieter zunächst eine angemessene Nachfrist zur Ausführung setzen. Erst nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist kann er Schadensersatz in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten geltend machen.

Zu beachten ist die kurze Verjährungsfrist: Ansprüche des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Räume. Diese Frist beginnt mit der Schlüsselrückgabe und gilt in beide Richtungen: Hat der Mieter Renovierungen durchgeführt, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam war, kann auch er die entstandenen Kosten innerhalb dieser Frist zurückfordern.

Bei Unsicherheiten darüber, was konkret geschuldet ist, empfiehlt sich frühzeitig der Blick in den Mietvertrag sowie gegebenenfalls die Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt - denn wer unberechtigt Forderungen stellt oder unberechtigt Forderungen erfüllt, kann im Streitfall auch die Kosten der anwaltlichen Beratung als Schaden geltend machen.