Schimmel in der Mietwohnung: Schadensersatz auch bei formunwirksamer Kündigung

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen eines Wohnungsmangels setzt keine formell wirksame Kündigung voraus. Scheitert die fristlose Kündigung lediglich an einem formellen Mangel, bleibt der Ersatzanspruch für Schäden bestehen, die durch die berechtigte Anmietung einer Ersatzwohnung entstanden sind, sofern der Kündigung ein sachlicher Grund zugrunde lag.

Setzt der Schadensersatzanspruch nach mangelbedingtem Umzug eine formell wirksame Kündigung voraus?

Mietet ein Mieter aufgrund eines Mangels der Wohnung eine Ersatzwohnung an, ist zu klären, unter welchen Voraussetzungen ihm die hierdurch entstehenden Mehrkosten als Schadensersatz zu erstatten sind. § 536a Abs. 1 BGB gewährt dem Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn ein Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluss vorhanden war, später durch einen vom Vermieter zu vertretenden Umstand entstanden ist, oder wenn der Vermieter mit dessen Beseitigung in Verzug geraten ist.

Klärungsbedürftig war vorliegend, ob der Ersatzanspruch zusätzlich voraussetzt, dass der Mieter das Mietverhältnis formell wirksam gekündigt hat. Wird eine fristlose Kündigung von einer Partei zurückgewiesen, weil ihr keine Vollmacht im Original beilag, ist die Kündigung gemäß § 174 BGB unwirksam, sofern die Zurückweisung unverzüglich erfolgt. Fraglich war, ob ein solcher Formmangel der Kündigung dem materiellen Schadensersatzanspruch entgegensteht, obwohl ein sachlicher Kündigungsgrund - vorliegend ein Schimmelbefall der Wohnung - vorlag.

Der Wortlaut des § 536a Abs. 1 BGB knüpft die Ersatzpflicht des Vermieters allein an das Vorliegen eines Mangels oder den Verzug mit dessen Beseitigung sowie den hierdurch verursachten Schaden. Eine zusätzliche Voraussetzung dahingehend, dass der Mieter das Mietverhältnis auch formell in jeder Hinsicht wirksam gekündigt haben muss, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Die Ersatzpflicht setzt somit voraus, dass ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1 BGB materiell bestanden hat; auf die formelle Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs selbst kommt es hingegen nicht an.

Abgrenzung zur bisherigen Rechtsprechung

Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Partei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung veranlasst, zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet (vgl. BGH, 13.06.2007 - Az: VIII ZR 281/06; BGH, 06.02.1974 - Az: VIII ZR 239/72; BGH, 03.06.1992 - Az: VIII ZR 138/91). Diese Rechtsprechung betraf jedoch stets Fragen des Kündigungsgrundes und der daraus resultierenden Ersatzpflicht, nicht aber die - hiervon zu unterscheidende - Frage, ob zusätzlich eine formell wirksame Ausübung des Kündigungsrechts erforderlich ist. Diese Frage wird nunmehr dahingehend entschieden, dass ein formeller Mangel der Kündigungserklärung den Ersatzanspruch nicht ausschließt, sofern ein sachlicher Kündigungsgrund vorlag.

Reichweite des Ersatzanspruchs

Der Ersatzanspruch erfasst diejenigen Schäden, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten. Maßgeblich ist demnach, dass die Anmietung der Ersatzwohnung durch den Mangel und die dadurch bedingte fehlende Gebrauchstauglichkeit der bisherigen Wohnung veranlasst wurde.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.