Mieterhöhung - Wann gilt ein Haus als „schlecht instandgehalten“?

Das Negativmerkmal „Schlechter Instandhaltungszustand“ nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 kann bereits durch eine einzige erhebliche Schadstelle an einem der dort nur beispielhaft genannten Gebäudeteile erfüllt sein, wenn diese auf einen vom Durchschnitt abweichenden schlechten Zustand des Gesamtgebäudes schließen lässt. Ein kumulatives Vorliegen mehrerer Schadensarten ist nicht erforderlich.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel als Schätzgrundlage

Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB kann ein örtlicher Mietspiegel als Schätzgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO herangezogen werden, sofern keine Einwände gegen dessen Anwendbarkeit bestehen, die Zweifel an der Aussagekraft der innerhalb der Mietspiegelspannen liegenden Werte begründen (vgl. LG Berlin, 24.05.2022 - Az: 65 S 189/21; LG Berlin, 09.06.2022 - Az: 67 S 50/22; BeckOGK/Fleindl, Stand: 1.10.2022, BGB § 558c Rn. 18). Die Einordnung innerhalb der maßgeblichen Mietspiegelspanne erfolgt anhand der in der Orientierungshilfe genannten wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale, wobei ein Abschlag von der Differenz zwischen Mittelwert und Spannenunterwert vorzunehmen ist, wenn eine Merkmalgruppe insgesamt als negativ zu bewerten ist (vgl. BGH, 18.11.2020 - Az: VIII ZR 123/20).

Wann liegt ein „Schlechter Instandhaltungszustand“ vor?

Das Negativmerkmal „Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks - auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)“ setzt voraus, dass im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens erkennbare gebäudebezogene Schäden in einem Umfang vorliegen, der nach dem Gesamteindruck des bestehenden Instandsetzungsbedarfs den Schluss auf einen schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes zulässt. Maßgeblich ist dabei Art und Ausmaß substanzieller Schäden an einem wesentlichen, in der Orientierungshilfe beispielhaft genannten oder damit vergleichbaren Gebäudeteil. Ein „überwiegend“ schlechter Zustand ist - anders als beim gesondert geregelten Negativmerkmal Treppenhaus/Eingangsbereich, das diesen Zusatz ausdrücklich enthält - nach dem eindeutigen Wortlaut der Orientierungshilfe nicht erforderlich (vgl. LG Berlin, 10.04.2015 - Az: 65 S 476/14).

Genügt eine einzelne Schadstelle?

Die in der Orientierungshilfe genannten Beispiele für einen schlechten Instandhaltungszustand sind nicht kumulativ, sondern lediglich beispielhaft zu verstehen. Es bedarf daher nicht der Feststellung mehrerer gebäudebezogener Substanzschäden, um das Negativmerkmal zu bejahen. Bereits eine nicht nur unerhebliche Schadstelle - etwa im Bereich des Daches - kann bei wertender Betrachtung den Rückschluss auf einen auf das Gesamtgebäude bezogenen, vom durchschnittlichen Instandsetzungszustand ähnlicher Gebäude abweichenden schlechten Zustand zulassen (vgl. LG Berlin, 12.09.2018 - Az: 67 S 152/18, mit Bejahung des Negativmerkmals allein aufgrund dauernder Durchfeuchtung des Kellermauerwerks; vgl. auch AG Berlin-Mitte, 10.02.2022 - Az: 21 C 280/20).

Im zu entscheidenden Fall bestand ein erheblicher Instandsetzungsbedarf im Dachbereich, der aufgrund von Schäden an Dachrinne und Dachkehle bereits bei normalen Niederschlagsmengen zu wiederkehrendem Wasseraustritt und einem wasserfallartigen Herunterlaufen an der Fassade führte, verbunden mit tropfendem Wasser sowie zeitweiligem Eindringen von Wasser in den Kellerbereich. Ein derart erheblicher, nicht nur vereinzelte erneuerungsbedürftige Teile des Daches betreffender Instandsetzungsbedarf ist den in der Orientierungshilfe beispielhaft genannten erheblichen Schäden an der Dacheindeckung im engeren Sinne bei wertender Betrachtung gleichzustellen, wenn er eine nachhaltige Beeinträchtigung des Gesamtgebäudes zur Folge hat. Dies gilt auch dann, wenn - anders als bei einer schadhaften Dacheindeckung selbst - keine unmittelbaren Folgeschäden im Innenbereich des Gebäudes zu besorgen sind.

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