Wasserzufuhr unterbrochen - Wohnrechtsinhaber kann Ersatzwohnung anmieten

Der Inhaber eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB ist nicht verpflichtet, die Instandsetzung gemeinschaftlicher Versorgungsanlagen (hier: einer Wasserleitung) auf eigene Kosten vorzunehmen - diese Pflicht trifft grundsätzlich den Eigentümer. Kommt der Eigentümer dieser Pflicht nicht nach, kann der Wohnungsberechtigte die Kosten für angemessenen Ersatzwohnraum sowie hierfür anfallende Maklerkosten als Schadensersatz verlangen.

Wer trägt die Instandhaltungslast bei gemeinschaftlichen Versorgungsanlagen?

Nach § 1093 BGB gewährt ein Wohnungsrecht dem Berechtigten die Befugnis, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Anders als bei der in § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verweisung auf § 1041 BGB fehlt in § 1093 Abs. 3 BGB ein entsprechender Verweis für den Fall des erweiterten Wohnungsrechts an mehreren Räumen. Daraus folgt, dass die Unterhaltung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen dem Eigentümer obliegt und nicht dem Wohnungsberechtigten (vgl. BGH, 21.10.2011 - Az: V ZR 57/11).

Eine Wasserleitung, die ein Wohn- und Geschäftshaus mit Frischwasser versorgt, stellt eine solche gemeinschaftliche Anlage dar. Für ihre Instandhaltung und Wiederherstellung im Schadensfall ist demnach der Eigentümer verantwortlich, nicht der Inhaber des Wohnungsrechts.

Zur Verdeutlichung des Pflichtenumfangs wird auch auf die Rechtsprechung zum Nießbrauch verwiesen: Selbst der Nießbraucher, dem nach § 1041 BGB in größerem Umfang Erhaltungspflichten obliegen, muss nur solche Erhaltungsmaßnahmen ergreifen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung innerhalb kürzerer Zeitabstände regelmäßig wiederkehrend zu erwarten sind (vgl. BGH, 06.06.2003 - Az: V ZR 392/02). Die Wiederherstellung einer beschädigten Wasserleitung fällt hierunter nicht, sodass erst recht keine weitergehende Pflicht des Wohnungsberechtigten in Betracht kommt.

Eine vertragliche Verpflichtung zur eigenständigen Instandsetzung kann sich auch nicht allein daraus ergeben, dass dem Wohnungsberechtigten vertraglich das Recht eingeräumt wird, auf eigene Kosten bauliche Änderungen und die Neuanlage von Installationen vorzunehmen. Ein bloßes Recht begründet keine korrespondierende Pflicht.

Darf der Wohnungsberechtigte Ersatzwohnraum anmieten?

Kommt der Eigentümer seiner Instandhaltungspflicht nicht nach und ist die Nutzung der Wohnung infolge fehlender Frischwasserversorgung unzumutbar, ist der Wohnungsberechtigte zur Anmietung von Ersatzwohnraum berechtigt. Dem Berechtigten ist es nicht zumutbar, sich auf unbestimmte Zeit die notwendige Wasserversorgung anderweitig - etwa durch das Herbeischaffen von Kanistern - zu beschaffen.

Für die Vergleichbarkeit des Ersatzwohnraums kommt es maßgeblich auf Fläche und Zuschnitt der ursprünglichen Wohnung an; nicht entscheidend ist, ob der Ersatzwohnraum über zusätzliche Komfortmerkmale wie Zentralheizung oder Aufzug verfügt, sofern diese der eigentlichen Wohnung fehlten. Maßgeblich ist, dass die Anmietung nicht der Verbesserung des Wohnstandards, sondern der Wiederherstellung einer gesicherten Grundversorgung dient.

Der Einwand einer Verletzung der Schadensminderungspflicht greift dann nicht durch, wenn dem Wohnungsberechtigten aus der Sicht ex ante nicht erkennbar war, dass die Instandsetzung mit vergleichsweise geringem Kostenaufwand möglich gewesen wäre. Dies gilt insbesondere, wenn eine vom Eigentümer beauftragte Fachfirma zuvor umfangreiche bauliche Maßnahmen für erforderlich erklärt hatte.

Ist zudem zum Zeitpunkt eines möglichen Reparaturangebots die Kostentragungspflicht zwischen den Parteien noch nicht rechtskräftig geklärt und besteht ein tiefgreifendes Zerwürfnis, das dem Wohnungsberechtigten kein Vertrauen in eine dauerhaft gesicherte Versorgung erlaubt, ist es dem Berechtigten nicht zumutbar, sich auf eine lediglich provisorische Wasserversorgung einzulassen. Dies gilt umso mehr, wenn hierfür die Kündigung eines bereits angemieteten Ersatzwohnraums unter Einhaltung einer Kündigungsfrist erforderlich wäre, ohne dass eine sichere Rückkehrmöglichkeit gewährleistet ist.

Sind Maklerkosten für die Ersatzwohnung erstattungsfähig?

Die durch die Einschaltung eines Maklers entstandenen Kosten sind als Teil des Schadensersatzanspruchs erstattungsfähig, wenn die Anmietung eines vergleichbaren Ersatzwohnraums in der betreffenden Lage typischerweise nur über einen Makler möglich ist. Dies kann insbesondere bei begrenztem Wohnraumangebot in zentraler Lage der Fall sein, wenn Vermieter entsprechende Objekte regelmäßig nur über Maklerbeteiligung anbieten.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.