Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB i. V. m. § 421 BGB, wenn ein Mietverhältnis durch eine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden ist. Maßgeblich ist § 543 Abs. 1 BGB, wonach ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Abwägung der Umstände und Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Bereits wiederholte unpünktliche Mietzahlungen nach vorheriger Abmahnung können eine fristlose Kündigung rechtfertigen (BGH, 16.11.2011 - Az: VIII ZR 74/11; BGH, 11.03.2009 - Az: VIII ZR 115/08).
Die Wirksamkeit einer Kündigung setzt den Zugang beim Mieter voraus. Bei einem Einwurfeinschreiben besteht ein Anscheinsbeweis für den Zugang, wenn Einlieferungs- und Auslieferungsbelege vorliegen (BGH, 21.12.2016 - Az: VIII ZR 232/15). Der Mieter kann diesen Anscheinsbeweis nur durch konkrete Tatsachen entkräften, die eine ernsthafte Möglichkeit eines anderen Geschehensablaufs begründen (BGH, 20.02.2013 - Az: VIII ZR 98/12). Eine erst Wochen später erhobene Beanstandung der Vollmacht des Unterzeichners genügt nicht, um die Kündigung gemäß § 174 BGB zurückzuweisen. Erfolgt die Beanstandung nicht unverzüglich, gilt die Kündigung als genehmigt (§ 180 Satz 2, § 177 Abs. 1 BGB; BGH, 17.10.2012 - Az: VIII ZR 226/11).
Gesundheitliche Beeinträchtigungen des Mieters können eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen. Dieser Schutz entfällt jedoch, wenn ein außerordentlicher Kündigungsgrund nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. In Fällen erheblicher Pflichtverletzungen, wie einer Vielzahl verspäteter Mietzahlungen trotz Abmahnung, tritt das Fortsetzungsinteresse des Mieters regelmäßig zurück.
Ein Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555a, 555b BGB besteht nur, wenn eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung erfolgt ist. Bei gebündelten, aber voneinander unabhängigen Maßnahmen muss die voraussichtliche Dauer jeder einzelnen Maßnahme gesondert angegeben werden. Die pauschale Angabe einer Gesamtdauer genügt nicht. Eine solche Ankündigung ist unwirksam, sodass keine Pflicht zur Duldung besteht.
Im Falle einer Räumungsverpflichtung kann dem Mieter nach § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist gewährt werden. Diese ist nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters sowie dem berechtigten Räumungsinteresse des Vermieters festzusetzen. Die Gewährung kann an die Bedingung geknüpft werden, dass der Mieter während der Frist eine Nutzungsentschädigung entrichtet.
Die Wirksamkeit einer Kündigung setzt den Zugang beim Mieter voraus. Bei einem Einwurfeinschreiben besteht ein Anscheinsbeweis für den Zugang, wenn Einlieferungs- und Auslieferungsbelege vorliegen (BGH, 21.12.2016 - Az: VIII ZR 232/15). Der Mieter kann diesen Anscheinsbeweis nur durch konkrete Tatsachen entkräften, die eine ernsthafte Möglichkeit eines anderen Geschehensablaufs begründen (BGH, 20.02.2013 - Az: VIII ZR 98/12). Eine erst Wochen später erhobene Beanstandung der Vollmacht des Unterzeichners genügt nicht, um die Kündigung gemäß § 174 BGB zurückzuweisen. Erfolgt die Beanstandung nicht unverzüglich, gilt die Kündigung als genehmigt (§ 180 Satz 2, § 177 Abs. 1 BGB; BGH, 17.10.2012 - Az: VIII ZR 226/11).
Gesundheitliche Beeinträchtigungen des Mieters können eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen. Dieser Schutz entfällt jedoch, wenn ein außerordentlicher Kündigungsgrund nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. In Fällen erheblicher Pflichtverletzungen, wie einer Vielzahl verspäteter Mietzahlungen trotz Abmahnung, tritt das Fortsetzungsinteresse des Mieters regelmäßig zurück.
Ein Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555a, 555b BGB besteht nur, wenn eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung erfolgt ist. Bei gebündelten, aber voneinander unabhängigen Maßnahmen muss die voraussichtliche Dauer jeder einzelnen Maßnahme gesondert angegeben werden. Die pauschale Angabe einer Gesamtdauer genügt nicht. Eine solche Ankündigung ist unwirksam, sodass keine Pflicht zur Duldung besteht.
Im Falle einer Räumungsverpflichtung kann dem Mieter nach § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist gewährt werden. Diese ist nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters sowie dem berechtigten Räumungsinteresse des Vermieters festzusetzen. Die Gewährung kann an die Bedingung geknüpft werden, dass der Mieter während der Frist eine Nutzungsentschädigung entrichtet.
AG Berlin-Schöneberg, 24.06.2019 - Az: 4 C 316/18
ECLI:DE:AGBESB:2019:0624.4C316.18.00
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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