Fahrstuhllärm in der Nacht: Vermieter muss Schallschutz nachrüsten

Überschreitet der Betrieb eines Fahrstuhls den nach DIN 4109-62 zulässigen Höchstwert von 30 dB (A), hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf geeignete Schallschutzmaßnahmen. Auf die Kosten der Maßnahme kommt es dabei ebenso wenig an wie darauf, dass die Lärmspitzen nur wenige Sekunden andauern.

Gebrauchsgewährpflicht des Vermieters als Anspruchsgrundlage

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (§ 536 BGB a.F.) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten (sog. Gebrauchsgewährpflicht). Diese Pflicht beschränkt sich nicht auf die bauliche Substanz der Wohnung, sondern erstreckt sich auch auf den Schutz vor Beeinträchtigungen durch von der Mietsache selbst ausgehende Immissionen. Hierzu zählt insbesondere der Lärm technischer Anlagen des Gebäudes, etwa eines Fahrstuhls. Wird der zulässige Immissionswert überschritten, entsteht ein Anspruch des Mieters auf Ergreifung geeigneter Maßnahmen zur Lärmisolierung.

Welcher Maßstab gilt für die Zulässigkeit von Fahrstuhllärm?

Als Maßstab für die Beurteilung der Zulässigkeit von Geräuschimmissionen durch Fahrstuhlanlagen ist die DIN 4109-62 heranzuziehen. Danach dürfen Aufzugsanlagen, die - wie im vorliegend zu entscheidenden Fall - auch während der Nachtstunden in Betrieb sind, einen Schalldruckpegel von 30 dB (A) nicht überschreiten. Maßgeblich ist der Messwert in dem der Lärmquelle jeweils nächstgelegenen Aufenthaltsraum. Wird dieser Richtwert überschritten, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Im vorliegend zu entscheidenden Fall wurde festgestellt, dass der gemessene Wert teilweise um mehr als 20 dB (A) über dem zulässigen Richtwert lag, wodurch die Nachtruhe erheblich gestört und eine Gesundheitsgefährdung als möglich angesehen wurde.

Sind kurzzeitige Geräuschspitzen unerheblich?

Der Einwand, kurzzeitige, nur Sekunden andauernde Geräuschspitzen seien als unerheblich hinzunehmen, greift nicht durch. Eine solche Betrachtung stünde im Widerspruch zum Wortlaut der einschlägigen DIN-Vorschrift, die eine Differenzierung nach der Dauer der Überschreitung nicht vorsieht. Zudem entspricht es der Lebenserfahrung, dass kurzfristig auftretende, plötzliche Geräuschspitzen - insbesondere während der Nachtstunden - als besonders störend wahrgenommen werden. Die Erheblichkeit einer Lärmbeeinträchtigung im mietrechtlichen Sinne bemisst sich daher nicht nach der zeitlichen Dauer der einzelnen Immission, sondern nach der Überschreitung des einschlägigen technischen Grenzwerts als solcher.

Welche Rolle spielen die Kosten der Mängelbeseitigung?

Auf die Kosten, die dem Vermieter durch die Ergreifung geeigneter Schallschutzmaßnahmen entstehen, kommt es für den Bestand des Mängelbeseitigungsanspruchs nicht an. Eine Berufung auf eine sogenannte „Opfergrenze“, wonach dem Vermieter unverhältnismäßig hohe Aufwendungen nicht zumutbar seien, ist dem Vermieter im Rahmen der Gebrauchsgewährpflicht verwehrt. Die Pflicht zur Herstellung eines vertragsgemäßen, mangelfreien Zustands der Mietsache besteht unabhängig von der wirtschaftlichen Belastung, die hierdurch für den Vermieter entsteht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.