Teilkündigung: Hat der Vermieter Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Garage?

Die isolierte Kündigung des Mietverhältnisses über einen zusammen mit der Wohnung angemieteten Garagenstellplatz ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmsweise kann sie jedoch wirksam sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatzstellplatz anbietet und dessen Weigerung, diesen anzunehmen, sich als treuwidrige Schikane im Sinne des § 242 BGB darstellt.

Einheitlicher Mietvertrag über Wohnung und Garage: Warum eine Teilkündigung grundsätzlich ausscheidet

Werden eine Wohnung und ein Garagenstellplatz durch denselben Vermieter und in einem einheitlichen Vertragswerk vermietet, liegt regelmäßig ein einheitliches Mietverhältnis vor. Für die Annahme der Einheitlichkeit sprechen insbesondere die Einheit der Urkunde, der zeitgleiche Vertragsschluss sowie die Einheit des Grundstücks. Ein solches einheitliches Mietverhältnis wird durch eine nachträgliche Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum und eine damit verbundene Zuordnung der Garage zu einer anderen Eigentumseinheit als der Wohnung nicht in mehrere selbstständige Mietverhältnisse aufgespalten. Erwirbt ein Dritter lediglich die dem Garagenstellplatz zugeordnete Teileigentumseinheit, tritt er gemäß § 566 BGB in den bestehenden, einheitlichen Mietvertrag ein; auf Vermieterseite entsteht dadurch eine Mehrheit von Vermietern, die von den Mietern hinzunehmen ist. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann in einem solchen Fall nur von sämtlichen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden.

Nach ständiger Rechtsprechung ist eine isolierte Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses hinsichtlich eines abtrennbaren Bestandteils - etwa allein bezogen auf den Garagenstellplatz - grundsätzlich unzulässig (vgl. BGH, 28.09.2005 - Az: VIII ZR 399/03; BGH, 24.01.1973 - Az: VIII ZR 163/71; OLG Karlsruhe, 30.03.1983 - Az: 3 REMiet 1/83). Dieser Grundsatz beruht auf dem schutzwürdigen Vertrauen des Mieters, dass der Mietvertrag mit sämtlichen vereinbarten Mietobjekten fortbesteht. Der Mieter trifft bei Vertragsschluss regelmäßig einen einheitlichen Anmietungsentschluss; es ist nicht auszuschließen, dass die Verfügbarkeit eines Garagenstellplatzes für ihn mitentscheidend für die Anmietung der Wohnung war. Vor diesem Hintergrund überwiegt in aller Regel das Interesse des Mieters am unveränderten Fortbestand des einheitlichen Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an einer isolierten Beendigung hinsichtlich einzelner Mietgegenstände.

Wann ist eine Teilkündigung ausnahmsweise zulässig?

Von dem Grundsatz der Unzulässigkeit einer Teilkündigung sind Ausnahmen anerkannt. So kommt eine Teilkündigung in Betracht, wenn sie den Belangen des kündigenden Vermieters entspricht und die Interessen des Mieters durch sie nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar beeinträchtigt werden (vgl. OLG Karlsruhe, 03.03.1997 - Az: 3 REMiet 1/97; OLG Karlsruhe, 30.03.1983 - Az: 3 REMiet 1/83). Sind die Interessen des Mieters durch die Teilkündigung nicht ernsthaft betroffen, kann das Beharren auf einer rein formalen Rechtsstellung der Durchsetzung eines berechtigten Vermieterinteresses unter dem Gesichtspunkt des Schikaneverbots nicht entgegenstehen.

Bietet der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigung einen gleichwertigen Ersatzstellplatz an, ist bei der Bewertung der Zumutbarkeit maßgeblich auf die Vergleichbarkeit von Lage, Erreichbarkeit und sonstigen Nutzungsvorteilen der beiden Stellplätze abzustellen. Geringfügige Unterschiede in der Anfahrbarkeit - etwa das Erfordernis, statt einer geraden Zufahrt einen leichten Bogen zu fahren - begründen für sich genommen keine unzumutbare Beeinträchtigung, sofern keine besonderen, im Einzelfall vorzutragenden Umstände hinzutreten, die eine Nutzung des Ersatzobjekts erschweren würden. Ein bereits vor Errichtung der Stellplätze im Mietvertrag zum Ausdruck gebrachter Vorbehalt hinsichtlich der endgültigen Zuweisung eines bestimmten Stellplatzes kann das schutzwürdige Vertrauen des Mieters in den Fortbestand gerade dieses Stellplatzes von vornherein einschränken.

Auf Vermieterseite ist im Rahmen der Interessenabwägung das durch Art. 14 GG geschützte Eigentümerinteresse an der Nutzung des eigenen Grundstücks zu berücksichtigen, insbesondere wenn der Vermieter selbst auf einen ihm gehörenden Stellplatz zur Unterbringung eines eigenen Fahrzeugs angewiesen ist und ansonsten auf die entgeltliche Anmietung eines fremden Objekts verwiesen wäre, obwohl er selbst Eigentümer eines vergleichbaren Objekts ist.

Verweigert der Mieter unter diesen Voraussetzungen die Annahme eines gleichwertigen Ersatzobjekts, ohne dass hierfür nachvollziehbare, im Einzelfall zu belegende Gründe bestehen, kann dies als treuwidriges Verhalten im Sinne des § 242 BGB zu werten sein. In einem solchen Fall tritt das Interesse des Mieters am Fortbestand des einheitlichen Mietverhältnisses hinter das berechtigte Interesse des Vermieters an der isolierten Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich des Stellplatzes zurück, sodass die Teilkündigung ausnahmsweise wirksam ist.

Anforderungen an das Kündigungsschreiben

Wird eine ordentliche Kündigung auf ein Interesse des Vermieters an der Eigennutzung gestützt, sind die hierfür maßgeblichen Gründe gemäß § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben; die Angabe der Gründe stellt ein Wirksamkeitserfordernis der Kündigung dar. Hat der Mieter die maßgeblichen Gründe jedoch bereits zuvor - etwa im Rahmen eines vorausgegangenen gerichtlichen Verfahrens - zur Kenntnis erhalten, kann eine erneute ausführliche Darlegung im späteren Kündigungsschreiben entbehrlich sein.

Kommt eine Verwirkung des Kündigungsrechts in Betracht?

Der Verwirkung eines Kündigungsrechts steht entgegen, wenn weder das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment noch das Vertrauensmoment vorliegt. Ein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters in den Nichtgebrauch eines Kündigungsrechts wird insbesondere dann nicht begründet, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum keinen Mietzins für das betroffene Mietobjekt vereinnahmt hat, aus dem sich ein Bindungswille hinsichtlich des Fortbestands des Mietverhältnisses ableiten ließe.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.