Formunwirksame Kündigungsklausel: Wann greift bei Gewerbemiete die gesetzliche Frist?

Enthält ein Gewerbemietvertrag eine Klausel, die die gesetzlichen Kündigungsfristen ausdrücklich nicht verkürzen soll, bleibt es bei den starren Fristen des § 580a Abs. 2 BGB, auch wenn der Mietvertrag daneben eine kürzere Kündigungsfrist nennt. Eine Kündigung, die diese gesetzliche Frist nicht wahrt, ist unwirksam und kann nur dann in eine Kündigung zum nächstmöglichen Termin umgedeutet werden, wenn dies dem tatsächlichen Willen des Kündigenden entspricht.

Vorrang der gesetzlichen Kündigungsfrist trotz kürzerer vertraglicher Frist

Bei Mietverträgen über Geschäftsräume, die auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, richtet sich die ordentliche Kündigungsfrist grundsätzlich nach § 580a Abs. 2 BGB. Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Diese Regelung ist grundsätzlich abdingbar; die Parteien können vertraglich kürzere oder abweichende Fristen vereinbaren.

Enthält der Mietvertrag jedoch neben einer verkürzten Kündigungsfrist einen ausdrücklichen Hinweis, dass die gesetzlichen Fristen nicht verkürzt werden sollen, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, welcher Regelungsgehalt tatsächlich gewollt war. Ergibt die Auslegung, dass eine Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsregelungen nicht beabsichtigt war, bleibt es trotz der im Vertragstext genannten kürzeren Frist bei der gesetzlichen Regelung des § 580a Abs. 2 BGB.

Im hier zu beurteilenden Fall sah der Mietvertrag eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten vor, enthielt jedoch in einer Fußnote den Zusatz, dass die gesetzlichen Fristen nicht verkürzt würden. Die Auslegung ergab, dass dieser Zusatz Vorrang beanspruchte und die gesetzliche Frist des § 580a Abs. 2 BGB maßgeblich blieb.

Welche Folgen hat eine Kündigung, die die gesetzliche Frist nicht wahrt?

Wird eine ordentliche Kündigung ausgesprochen, ohne dass die nach § 580a Abs. 2 BGB maßgebliche Frist eingehalten wird, entfaltet sie nicht die erklärte Rechtsfolge zum gewünschten Termin. Für eine Beendigung zum Ende eines Kalendervierteljahres muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des vorangegangenen Kalendervierteljahres zugegangen sein. Wird diese Frist versäumt, kann das Mietverhältnis nicht zum angestrebten Zeitpunkt enden.

Umdeutung einer verfristeten Kündigung: Wann ist sie möglich?

Eine Kündigung, die den gesetzlich erforderlichen Termin verfehlt, kann grundsätzlich in eine Kündigung zum nächstmöglichen zulässigen Zeitpunkt umgedeutet werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass eine solche Umdeutung dem mutmaßlichen oder tatsächlichen Willen des Kündigenden entspricht. Ergibt sich aus den Umständen, dass es dem Kündigenden in Wirklichkeit nicht um die Beendigung des Mietverhältnisses geht, sondern die Kündigung als Druckmittel zur Durchsetzung anderer Ziele wie einer Mieterhöhung eingesetzt werden soll, scheidet eine Umdeutung aus. In einem solchen Fall fehlt es an dem für die Umdeutung erforderlichen Beendigungswillen.

Bedeutung einer nachträglichen Wiederholung der Kündigung im Klageverfahren

Wird eine unwirksame Kündigung nicht im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens zu einem nach § 580a Abs. 2 BGB zulässigen Termin wiederholt, kann der Räumungsanspruch nicht auf einen späteren, rechtlich zutreffenden Beendigungszeitpunkt gestützt werden. Die Zustellung der Klageschrift kann zwar grundsätzlich als Zugang einer erneuten Kündigungserklärung gewertet werden, sofern deren Inhalt dies hergibt; auch eine solche Erklärung muss jedoch die gesetzliche Frist des § 580a Abs. 2 BGB wahren. Liegt der sich hieraus ergebende nächstmögliche Beendigungstermin nach dem im Klageantrag geltend gemachten Zeitpunkt, bleibt eine Räumungsklage auch insoweit ohne Erfolg.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.