Flächenabweichung von mehr als 10 %: Mieter darf Miete rückwirkend mindern

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, kann dies auch dann zur Mietminderung berechtigen, wenn der Vertrag eine Klausel enthält, wonach sich der Mietgegenstand nicht nach der Quadratmeterzahl, sondern nach den vermieteten Räumen bestimmt. Enthält der Vertrag zusätzlich eine Klausel, die eine Minderung erst ab einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 % zulässt, ist dies gemäß der Unklarheitenregelung dahingehend auszulegen, dass der Vermieter eine entsprechende Mindestfläche gewährleistet. Die Minderungshöhe richtet sich dann nach dem gesamten Prozentsatz der Flächenabweichung, nicht nur nach dem die Grenze übersteigenden Anteil.

Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache

Eine im Vergleich zur vertraglich vereinbarten Fläche zu kleine Wohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB kraft Gesetzes zu einer Herabsetzung der Miete führt. Nach ständiger Rechtsprechung ist eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Fläche als erheblicher Mangel anzusehen, der zur Minderung berechtigt, ohne dass es einer gesonderten Darlegung einer konkreten Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch bedarf.

Im vorliegenden Fall war streitig, ob eine Flächenabweichung von rund 10,1 % gegenüber der vertraglich angegebenen Fläche von 98 m² überhaupt einen zur Minderung berechtigenden Mangel begründen konnte, da der Formularmietvertrag eine Klausel enthielt, wonach die Wohnflächenangabe wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen und sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben sollte.

Auslegung von Formularklauseln zur Wohnfläche

Enthält ein Mietvertrag eine Klausel, wonach sich der Mietgegenstand nach der Raumzahl statt nach der Wohnfläche bestimmt, kann dies dazu führen, dass sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache ausschließlich nach der Anzahl der vermieteten Räume und nicht nach der Quadratmeterzahl richtet (vgl. BGH, 10.11.2010 - Az: VIII ZR 306/09; LG Berlin, 21.06.2022 - Az: 67 S 96/22). Enthält der Formularvertrag zugleich eine weitere Klausel, wonach eine Flächenabweichung von bis zu 10 % keine Minderung rechtfertigt, ist die Klausel jedoch nicht mehr eindeutig, wenn beide Regelungen im Zusammenhang betrachtet werden.

In einem solchen Fall verbleibt nach Ausschöpfung der Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Auslegungszweifel, wenn nach den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden mindestens zwei Auslegungen vertretbar sind (st. Rspr., vgl. BGH, 27.05.2020 - Az: VIII ZR 45/19; BGH, 14.06.2017 - Az: IV ZR 161/16). Dies ist der Fall, wenn die Klausel zum Ausschluss der Mietfläche als Sollbeschaffenheitsmerkmal einerseits und die Klausel zum Ausschluss der Minderung bei einer Flächenunterschreitung von bis zu 10 % andererseits so verstanden werden können, dass im Umkehrschluss bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % eine Mindestfläche als vereinbart gilt (vgl. BGH, 10.02.2010 - Az: VIII ZR 343/08).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.