Räumung wegen exotischer Tierhaltung: Warane im Mietshaus überschreiten zulässigen Wohngebrauch

Die Haltung großwüchsiger Warane, die sich frei im Haus bewegen, sowie die Nachzucht von Chamäleons gehen über den normalen Wohngebrauch hinaus. Setzt der Mieter diese nicht genehmigte Tierhaltung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Wann ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt?

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist gerechtfertigt, wenn ein Mieter in erheblichem Umfang gegen mietvertragliche Pflichten verstößt, insbesondere durch eine nicht genehmigte und vertragswidrige Tierhaltung. Maßgeblich ist § 543 Abs. 1 BGB. Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann. Eine Fortsetzung kann unzumutbar sein, wenn die Art und Weise der Tierhaltung über den normalen Mietgebrauch hinausgeht.

Ist ein Erlaubnisvorbehalt für die Tierhaltung im Formularmietvertrag wirksam?

Eine Klausel, nach der Tiere nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters gehalten werden dürfen, verstößt nicht gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Eine unangemessene Benachteiligung liegt bei einem Erlaubnisvorbehalt nicht vor, wenn die Klausel Kleintiere wie kleine Vögel oder Zierfische ausdrücklich vom Erlaubnisvorbehalt ausnimmt und keine besondere Form der Erlaubnis verlangt. Im zu entscheidenden Fall unterlag die Tierhaltung nach § 17 des Mietvertrages einem solchen Erlaubnisvorbehalt, ausgenommen waren lediglich Kleintiere.

Wann liegt eine Erlaubnis zur Tierhaltung vor?

Die Darlegungslast für die Erteilung einer Erlaubnis trifft den Mieter. Sie ist nicht erfüllt, wenn der Vortrag in den Schriftsätzen widersprüchlich ist und für eine weitergehende Gestattung kein Beweis angeboten wird. Im zu entscheidenden Fall hatten die Mieter zunächst vorgetragen, auf die Anfrage zur Anschaffung von Reptilien keine näheren Angaben gemacht zu haben, später dagegen, die Vermieterin sei von Anfang an über Tierhaltung und Umfang informiert gewesen. Bei der persönlichen Anhörung gaben sie an, die Vermieterin habe lediglich „einen Waran“ gestattet. Für zwei Tiere lag danach keine Erlaubnis vor. Zudem war nicht ersichtlich, dass der Vermieterin das konkrete Ausmaß der Haltung bekannt war, insbesondere die Körperlänge der Tiere von 1,20 m bzw. 1,80 m und ihr mehrstündiger Freilauf in der Wohnung.

Eine konkludente Erlaubnis ergibt sich auch nicht daraus, dass der Vermieter die Tiere bei früheren jährlichen Besichtigungen gesehen und nicht beanstandet hat, wenn ihm dabei das Ausmaß der Tierhaltung nicht bewusst wurde. Dies gilt etwa dann, wenn die Tiere zu diesem Zeitpunkt noch deutlich kleiner waren und ausschließlich im Terrarium gehalten wurden. Aus demselben Grund scheidet die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs aus.

Besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis?

Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht nur, soweit die Tierhaltung noch zum normalen Gebrauch der Mietsache zu Wohnzwecken gehört. Was dazu zählt, lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten feststellen (vgl. BGH, 14.11.2007 - Az: VIII ZR 340/06). Zu den Beurteilungskriterien zählen insbesondere:

• Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere
• Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses
• Anzahl, persönliche Verhältnisse (namentlich Alter) und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
• Anzahl und Art anderer Tiere im Haus
• bisherige Handhabung des Vermieters
• besondere Bedürfnisse des Mieters

(vgl. BGH, 22.01.2013 - Az: VIII ZR 329/11)

Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehört nicht zum Wohngebrauch (vgl. OLG Karlsruhe, 29.12.2003 - Az: 14 Wx 51/03). Zudem sind Gesichtspunkte des Tierschutzes zu berücksichtigen. Unabhängig von der Größe der Tiere ist es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, MietR, 13. Aufl. 2017, § 535, Rn. 554).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.