Mietminderung aufgrund von Lärmbelastungen und Geruchsbelastungen durch Gaststätten

Zwar muss ein Mieter, auch wenn er in Kenntnis einer vorhandenen Gaststätte im Haus eine Wohnung anmietet, nicht jede erdenkliche Lärmbelästigung hinnehmen, insbesondere Betriebsänderungen können eine ursprünglich zu duldende Beeinträchtigung nunmehr als unzumutbar erscheinen lassen. Entscheidend ist jeweils, ob der Mieter bei Anmietung und Kenntnis der Umstände mit der Beeinträchtigung rechnen musste.

Inwieweit die angemietete Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist, beurteilt sich nach dem vereinbarten Nutzungszweck und der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben, wenn keine Beschaffenheitsvereinbarung, die auf von außerhalb der Liegenschaft eindringende Geräuschbelastungen bezogen werden könnte, besteht.

Entsprechend bestimmt sich der vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch und somit auch der Immissionsstandard im Hinblick auf Lärm danach, womit ein Mieter einer Wohnung (vorliegend: im zentralen Innenstadtbereich), in deren unmittelbarer Nachbarschaft bereits bei Anmietung zwei Gaststätten betrieben werden, üblicherweise zu rechnen hat.

Wurde bereits bei Anmietung der Wohnung in einer Gaststätte ein Musikklub betrieben, so war angesichts der Wohnlage auch mit nächtlichem Lärm durch laute Musik zu rechnen. Es besteht keine Hinweispflicht seitens der Vermieter, wenn ein Gaststättenbetrieb grundsätzlich vorhanden und erkennbar ist.

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