Mietspiegel-Beben in Berlin: Gericht erklärt Mietspiegel 2013 für wissenschaftlich unbrauchbar

Ein Mietspiegel, bei dem die Extremwertbereinigung und die Einordnung der Wohnlagen nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt sind, genießt nicht die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB und kann auch nicht als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB herangezogen werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dann durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln.

Welche Bedeutung hat die Vermutungswirkung eines Mietspiegels?

Streitgegenstand war die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB. Die Vermieterin verlangte die Anhebung der Nettokaltmiete für eine Altbauwohnung. Zur Begründung stützte sie sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Maßgeblich war dabei die Frage, ob und in welchem Umfang der Berliner Mietspiegel 2013 zur Bestimmung dieser Vergleichsmiete herangezogen werden kann.

Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist, gilt als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem solchen Mietspiegel vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese gesetzliche Vermutung erleichtert die Durchsetzung einer Mieterhöhung erheblich, weil die Gegenseite sie widerlegen müsste.

Voraussetzung für die Vermutungswirkung ist damit, dass der Mietspiegel tatsächlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Ob dies der Fall ist, unterliegt im gerichtlichen Verfahren der Überprüfung, gegebenenfalls im Wege der Beweisaufnahme durch ein Sachverständigengutachten.

Weshalb fehlte dem Berliner Mietspiegel 2013 die Vermutungswirkung?

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme sah das Gericht die Anforderungen an einen wissenschaftlich fundierten Mietspiegel aus zwei Gründen nicht erfüllt:

Bei der Auswertung von Mietdaten werden besonders hohe oder niedrige Werte üblicherweise als Extremwerte ausgesiebt, damit sie das Ergebnis nicht verzerren. Auch dieses Verfahren muss den anerkannten wissenschaftlichen Methoden entsprechen. Im Berliner Mietspiegel 2013 war dies nicht der Fall. Die vorgenommene Bereinigung führte dazu, dass relevante vergleichbare Mieten zu Unrecht als „Wucher“ eingestuft und aus der Auswertung ausgeschlossen wurden. Betroffen war das hier maßgebliche Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Wohnungsgröße über 90 m², mittlere Wohnlage, mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung). In diesem Feld blieben Mieten zwischen 7,00 Euro und 11,00 Euro pro Quadratmeter unberücksichtigt.

Die Unterteilung der Wohnlagen in die Kategorien „einfach“, „mittel“ und „gut“ entsprach ebenfalls nicht anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.

Wegen dieser Mängel kam dem Mietspiegel die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht zu.

Kann ein fehlerhafter Mietspiegel als einfacher Mietspiegel herangezogen werden?

Fehlt einem Mietspiegel die Qualifikation im Sinne des § 558d BGB, kommt grundsätzlich in Betracht, ihn als einfachen Mietspiegel nach § 558c Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Ein solcher Mietspiegel hat zwar keine Vermutungswirkung, kann aber als Erkenntnisquelle für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen.

Dies setzt jedoch voraus, dass die Daten in sich verlässlich sind. Die festgestellte fehlerhafte Extremwertbereinigung wirkte sich unmittelbar auf die Datenbasis des Mietspiegelfeldes aus. Aus diesem Grund eignete sich der Berliner Mietspiegel 2013 auch nicht als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der Vergleichsmiete.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Ist der Mietspiegel weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel verwertbar, ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf andere Weise festzustellen. Nach der Entscheidung hat dies durch Einholung eines (weiteren) Sachverständigengutachtens zu erfolgen. Der Sachverständige ermittelt die Vergleichsmiete anhand der Merkmale der konkreten Wohnung.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.