Pauschale Kürzung um 15 % bei Verstoß gegen die Pflicht zur Wärmemengenmessung

Wird in einem Gebäude mit verbundener zentraler Wärme- und Warmwasserversorgung die auf das Warmwasser entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen, ohne dass die engen Voraussetzungen eines Ersatzverfahrens vorliegen, ist die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig. Der Mieter darf dann die auf ihn entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % kürzen - auch wenn seine Wohnung selbst mit Heizkostenverteilern und Warmwasserzähler ausgestattet ist.

Kürzungsrecht bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verpflichtet den Vermieter, Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer abzurechnen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Zu diesem Zweck ist der anteilige Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§ 4 Abs. 1 HeizkostenV). Die Einzelheiten der Verteilung regeln die §§ 7 bis 9 HeizkostenV (vgl. BGH, 16.11.2005 - Az: VIII ZR 373/04; BGH, 27.10.2021 - Az: VIII ZR 264/19).

Rechnet der Vermieter entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, steht dem Nutzer nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV das Recht zu, den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 % zu kürzen. Streitig war im zu entscheidenden Fall, ob dieses Kürzungsrecht auch dann besteht, wenn die einzelne Wohnung zwar über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, es aber an der Messung der auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallenden Wärmemenge fehlt, und die Kosten stattdessen rechnerisch aufgeteilt werden.

Welche Anforderungen stellt die Heizkostenverordnung an verbundene Anlagen?

Werden Heizungswärme und Warmwasser zentral über eine verbundene Anlage bereitgestellt, etwa durch Fernwärme, sind die einheitlich entstandenen Betriebskosten aufzuteilen. Bei gewerblicher Wärmelieferung erfolgt die Aufteilung anhand der Anteile am Wärmeverbrauch (§ 9 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HeizkostenV). Zur Ermittlung dieser Anteile ist der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage vom gesamten Verbrauch der verbundenen Anlage abzuziehen (§ 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Die auf die Warmwasserversorgung entfallende Wärmemenge ist dafür seit dem 31.12.2013 mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV).

Eine rechnerische Ermittlung nach der Formel des § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV ist nur in Ausnahmefällen zulässig, nämlich wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können. Können das Warmwasservolumen etwa aufgrund installierter Warmwasserzähler in den einzelnen Wohnungen gemessen werden, sind die Voraussetzungen des Ersatzverfahrens nicht erfüllt.

Wann ist eine Abrechnung „nicht verbrauchsabhängig“ im Sinne der Heizkostenverordnung?

Eine Abrechnung ist nicht verbrauchsabhängig, wenn sie auch nur teilweise nicht den einschlägigen Bestimmungen der HeizkostenV entspricht. Dies kommt in der Formulierung „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung“ zum Ausdruck (vgl. BGH, 16.11.2005 - Az: VIII ZR 373/04). Grundsätzlich ist anhand ordnungsgemäß erfasster Verbrauchswerte abzurechnen. Von der Verordnung vorgesehene Ersatzverfahren dürfen nur angewendet werden, wenn ihre Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.

Davon ist auch dann auszugehen, wenn die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, die verbundene zentrale Anlage aber nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler. § 9 HeizkostenV stellt insoweit zusätzliche Anforderungen auf. Da § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nach seinem Wortlaut keine Einschränkung auf bestimmte Arten nicht verbrauchsabhängiger Erfassung enthält, ist auch ein Verstoß gegen § 9 HeizkostenV bei der Ermittlung der Wärmeverbrauchsanteile erfasst.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Ein Mehrparteienhaus wurde mit zentraler verbundener Anlage durch gewerblich gelieferte Fernwärme versorgt. Ein Wärmezähler für die Warmwasserversorgung war nicht vorhanden. Die Kosten wurden gleichwohl rechnerisch nach der Formel des § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV auf Heizung und Warmwasser verteilt und anschließend zu 30 % nach Wohnfläche und zu 70 % nach den Verbrauchswerten der Heizkostenverteiler und des Warmwasserzählers umgelegt. Da die Messung des Warmwasservolumens aufgrund der Warmwasserzähler in den Wohnungen möglich war, lagen die Voraussetzungen des Ersatzverfahrens nicht vor. Damit entsprach die Abrechnung weder § 9 Abs. 1 noch § 9 Abs. 2 Satz 1 und 4 HeizkostenV.

Warum spricht der Wortlaut der Heizkostenverordnug für das Kürzungsrecht?

Der Wortlaut des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist eindeutig: Maßgeblich ist, ob die Kosten „entgegen den Vorschriften“ der Verordnung „nicht verbrauchsabhängig“ abgerechnet werden. Eine Beschränkung auf bestimmte Formen der fehlerhaften Verbrauchserfassung enthält die Norm nicht. Ein Verstoß gegen die Vorgaben des § 9 HeizkostenV zur Ermittlung der Wärmeverbrauchsanteile fällt daher unter die Vorschrift.

Welche Bedeutung haben Sinn und Zweck der Regelung?

Nach dem Willen des Verordnungsgebers dient das Kürzungsrecht der Durchsetzung des Übergangs zur verbrauchsabhängigen Kostenabrechnung durch Nachrüstung von Verbrauchserfassungsgeräten (vgl. BR-Drucks. 494/88, S. 31). Der Verordnungsgeber hat darauf verzichtet, das Kürzungsrecht im Hinblick auf andere Sanktionsmöglichkeiten entfallen zu lassen.

Dieses Ziel wird erreicht, wenn ein Kürzungsrecht bejaht wird, sobald die Nachrüstung unterbleibt, obwohl die Verordnung die Verwendung der Messgeräte ausdrücklich vorschreibt, und die Voraussetzungen eines nur eng eröffneten Ersatzverfahrens fehlen. Für verbundene Anlagen hat der Verordnungsgeber in § 9 HeizkostenV zusätzlich eine verbrauchsabhängige Erfassung vorgesehen und lässt Abweichungen nur in Ausnahmefällen zu (vgl. BR-Drucks. 570/08, S. 16). Ausschlaggebend war, dass sich wegen verbesserter Wärmedämmung bei gleichbleibendem Wasserverbrauch der Anteil der Warmwasserbereitung am Gesamtenergieverbrauch erhöht hat und wegen der großen möglichen Unterschiede im Nutzungsgrad im Regelfall eine Wärmemessung geboten ist (vgl. BR-Drucks. 570/08, S. 15).

Welche Rechtsnatur hat das Kürzungsrecht?

Die pauschale Berechnung erleichtert in erster Linie die Durchsetzbarkeit des Kürzungsanspruchs. Er dient einerseits der Entschädigung des Mieters für Ungenauigkeiten der Abrechnung infolge der Nichtbeachtung der Heizkostenverordnung (vgl. BGH, 20.01.2016 - Az: VIII ZR 329/14), andererseits soll er die Verpflichteten (§ 4 Abs. 1, 2, § 1 Abs. 2 HeizkostenV) zur Nachrüstung von Messgeräten anhalten und deren Unterlassen wirkungsvoll sanktionieren.

Der Sache nach handelt es sich um einen pauschalierten Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Vermieterpflichten, die sich aus der Heizkostenverordnung ergeben und als mietvertragliche Nebenpflichten einzuordnen sind (vgl. BGH, 20.01.2016 - Az: VIII ZR 329/14; BGH, 13.03.2012 - Az: VIII ZR 218/11). Die Pauschalierung bringt zwangsläufig die Gefahr einer unzutreffenden, insbesondere zu hohen Schadensbemessung mit sich. Dieses vom Verordnungsgeber hingenommene Risiko kann der Vermieter durch eine verordnungskonforme Abrechnung ohne weiteres vermeiden und so den „Strafabzug“ abwenden (vgl. BGH, 14.09.2005 - Az: VIII ZR 195/04; Lützenkirchen, WuM 2006, 63, 75).

Dieser Risikoverteilung würde es nicht gerecht, eine Abrechnung als verbrauchsabhängig anzusehen, wenn sie auf einem rechnerischen Ersatzverfahren nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV beruht, dessen Voraussetzungen nicht gegeben sind. Anhaltspunkte dafür, dass der Verordnungsgeber bei der Überarbeitung des § 9 HeizkostenV das Kürzungsrecht einschränken wollte, bestehen nicht.

Welche Rolle spielt das Regel-Ausnahme-Verhältnis?

Der Rückgriff auf die Ersatzverfahren des § 9 Abs. 2 HeizkostenV soll nur in den in der Verordnung geregelten engen Grenzen möglich sein (vgl. BR-Drucks. 570/08, S. 16). Würden Verstöße gegen diese beschränkten Rückgriffsmöglichkeiten vom Anwendungsbereich des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ausgenommen, würde dieses Regel-Ausnahme-Verhältnis nicht hinreichend berücksichtigt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.